דילוג לתוכן הראשי
נדל״ן קפריסין

השקעות נדל״ן בקפריסין

עודכן ב־30 באוקטובר 2026. מדיניות העריכה שלנו

שוק הנדל״ן בקפריסין חזק ב־2026: מספר העסקאות ב־2025 היה הגבוה מאז 2007, והמחירים עולים, בעיקר בדירות. אבל הבנק המרכזי של קפריסין מזהיר שהמחירים קרובים לשיא של 2008 ושהשוק בערים החוף תלוי בקונים זרים. לפני השקעה כדאי לחשב את כל העלויות והמסים בשתי המדינות, להכיר את כללי ההשכרה, ולבדוק את הסיכונים: כללים חדשים לקונים זרים, שטרי בעלות ושער האירו.

מצב השוק ב־2026

נתוני שוק עיקריים, נכון לאוקטובר 2026

  • חוזי מכר בקפריסין, 2025

    ערך
    18,114
    מקור
    מרשם המקרקעין

  • חוזי מכר, ינואר–ספטמבר 2026

    ערך
    14,969 (עלייה של כ־14%)
    מקור
    מרשם המקרקעין

  • חלק הקונים הזרים, ינואר–ספטמבר 2026

    ערך
    כ־42%
    מקור
    ניתוח BuySell לנתוני המרשם

  • מחירי דירות, שינוי שנתי ברבעון 2 2026

    ערך
    עלייה של 8.9%
    מקור
    מדד הבנק המרכזי

  • שכר דירה, שינוי שנתי בספטמבר 2026

    ערך
    עלייה של כ־4.8%
    מקור
    מדד המחירים של Eurostat

  • צמיחה, רבעון 2 2026

    ערך
    עלייה של 3.3%
    מקור
    שירות הסטטיסטיקה של קפריסין

  • דירוג אשראי S&P

    ערך
    A (הועלה בספטמבר 2026)
    מקור
    S&P

קרן המטבע הבינלאומית צופה צמיחה של 2.6% ב־2026, נמוכה מ־2025, ומציינת שהסיכונים נוטים כלפי מטה, בין היתר בגלל המלחמה במזרח התיכון, ושהחשיפה של המערכת הפיננסית לנדל״ן מחייבת ערנות. מספר התיירים ירד ב־7% בינואר–אוגוסט 2026, אבל באוגוסט 2026 מספר התיירים מישראל עלה ב־28% לעומת אוגוסט 2025.

מדריכי השקעה

השוואה בין הערים

שלוש ערי החוף הגדולות

  • לימסול

    שינוי מחירים במחוז, רבעון 2 2026
    עלייה של 7.8%
    חציון דירות יד שנייה בעסקאות, מחצית 1 2026
    2,686 אירו למ״ר
    מחיר ביקוש חציוני באתר (מ־250,000 אירו)
    640,000 אירו
    שכירות ממוצעת, 2 חדרי שינה
    1,400–1,500 אירו

  • פאפוס

    שינוי מחירים במחוז, רבעון 2 2026
    עלייה של 9.6%
    חציון דירות יד שנייה בעסקאות, מחצית 1 2026
    1,748 אירו למ״ר
    מחיר ביקוש חציוני באתר (מ־250,000 אירו)
    355,000 אירו
    שכירות ממוצעת, 2 חדרי שינה
    700–800 אירו

  • לרנקה

    שינוי מחירים במחוז, רבעון 2 2026
    עלייה של 9.8%
    חציון דירות יד שנייה בעסקאות, מחצית 1 2026
    1,528 אירו למ״ר
    מחיר ביקוש חציוני באתר (מ־250,000 אירו)
    325,000 אירו
    שכירות ממוצעת, 2 חדרי שינה
    700–800 אירו

מחירי הביקוש באתר הם של דירות יד שנייה מ־250,000 אירו, ולכן הם גבוהים מהחציון של כלל העסקאות. השכירות היא ממוצע לפי יו״ר המועצה לרישום מתווכים (יולי 2026). פירוט בכל עיר: לימסול, פאפוס, לרנקה.

תשואה: מה מדווח ומה לחשב בעצמכם

תשואה ברוטו היא שכר הדירה השנתי חלקי מחיר הדירה. מה שנשאר בכיס נמוך יותר: צריך להוריד חודשים בלי שוכר, דמי ועד בית, ביטוח, אגרות עירייה, דמי ניהול (הערכות שוק: 8% עד 12% מהשכירות בהשכרה ארוכה, 15% עד 25% בהשכרה לתיירים), תיקונים, ומסים בקפריסין ובישראל. גם עלויות הקנייה, כמו אגרת ההעברה ושכר הטרחה של עורך הדין, מקטינות את התשואה בשנים הראשונות. ראו כמה עולה לקנות דירה מעבר למחיר.

השכרה ארוכה או לתיירים

  • השכרה ארוכה: שכר הדירה משולם רק באמצעים אלקטרוניים מ־1 ביולי 2026. חוק הגבלת שכר הדירה (עד 6% עלייה לשנתיים) חל רק על בניינים שהושלמו עד 1999 עם דיירים מוגנים, ולא על רוב הדירות החדשות יותר.
  • השכרה לתיירים: חובת רישום במשרד התיירות (222 אירו לשלוש שנים), קנס של עד 5,000 אירו על השכרה בלי רישום, ופיקוח הולך וגובר. בקפריסין מכינים חוק מחמיר יותר, ובאיחוד האירופי נדונה הצעה שתאפשר למדינות להגביל השכרה כזו באזורים מסוימים.

מסים שמקטינים את ההכנסה

בקפריסין: מס הכנסה על השכירות לפי מדרגות, אחרי ניכוי אוטומטי של 20%. לא ברור במקורות אם המדרגה הפטורה של 22,000 אירו חלה גם על מי שאינו תושב קפריסין, ולפי חלק מהמקורות משלמים גם 2.65% לביטוח הבריאות GESY. בישראל: מס של 15% על השכירות בלי זיכוי על המס הקפריסאי, או מס רגיל עם זיכוי. אין אמנת מס בין המדינות. פירוט במיסוי נדל״ן בקפריסין ובמס כפול: ישראל וקפריסין.

הסיכונים

  • מחירים גבוהים: לפי דוח היציבות הפיננסית של הבנק המרכזי (יולי 2026), המחירים קרובים לשיא של 2008–2009, ועלו בשנים 2023–2025 מהר יותר מהשכר. הבנק לא קבע שיש בועה ארצית, אבל ציין שהפגיעות של השוק עלתה.
  • תלות בקונים זרים: לפי הבנק המרכזי, פאפוס, לימסול ולרנקה תלויות במיוחד בביקוש מחו״ל, והאטה בו עלולה להוריד את מספר העסקאות.
  • היצע חדש: היקף היתרי הבנייה עלה בחדות ב־2026, ויותר דירות חדשות ייכנסו לשוק בשנים הקרובות.
  • כללים לקונים זרים: בפרלמנט נדונות הגבלות על קונים ממדינות שלישיות, כולל ישראלים. נכון לאוקטובר 2026 הן לא חוק.
  • שטרי בעלות: בחלק מהנכסים אין שטר נפרד, ראו שטר בעלות בקפריסין.
  • מטבע: ההכנסה והשווי באירו. בין יולי לאוקטובר 2026 שער האירו נע בין 3.39 ל־3.53 ש״ח.
  • הצפון: נכסים בצפון קפריסין מסוכנים משפטית ופלילית, ראו סיכונים בצפון קפריסין.

לפני שמשקיעים: רשימת בדיקה

  1. הגדירו מטרה: הכנסה משכירות, שימוש עצמי, או שילוב. זה קובע את העיר, סוג הדירה וסוג ההשכרה.
  2. חשבו את כל העלות: מחיר, אגרת העברה, עורך דין, ריהוט, ומשכנתא אם יש.
  3. בדקו שכר דירה ריאלי לדירה דומה באזור, לא רק מודעות.
  4. חשבו תשואה נטו אחרי הוצאות ומסים בשתי המדינות, עם רואה חשבון.
  5. בדקו את הנכס עם עורך דין מטעמכם: בעלות, שעבודים, שטר והיתרים.
  6. השאירו מרווח לחודשים בלי שוכר ולתנודות בשער האירו.

שאלות נפוצות

האם כדאי להשקיע בנדל״ן בקפריסין?

זה תלוי במטרה, בתקציב ובסיכון שאתם מוכנים לקחת. השוק צמח בחדות ב־2025–2026, אבל הבנק המרכזי של קפריסין מזהיר שהמחירים קרובים לשיא ושהשוק תלוי בקונים זרים. אנחנו לא מבטיחים תשואה או עליית ערך.

מה התשואה על דירה בקפריסין?

לפי RICS ו־KPMG, כ־5.5% ברוטו בדירות ברבעון השני של 2026, ולפי Global Property Guide 4.88% בממוצע ארצי. אלה הערכות לפני הוצאות ומסים. התשואה נטו נמוכה יותר.

באיזו עיר המחירים הכי נמוכים?

בלרנקה. לפי Landbank, החציון בעסקאות של דירות יד שנייה במחצית הראשונה של 2026 היה 1,528 אירו למ״ר, לעומת 1,748 בפאפוס ו־2,686 בלימסול.

האם מותר להשכיר דירה ב־Airbnb בקפריסין?

כן, אחרי רישום במשרד התיירות (222 אירו לשלוש שנים). השכרה בלי רישום עלולה להוביל לקנס של עד 5,000 אירו, והכללים מוחמרים.

כמה מס משלמים על הכנסה משכירות?

בקפריסין: מס הכנסה לפי מדרגות, ולפי חלק מהמקורות גם 2.65% ל־GESY. בישראל: 15%, או מס רגיל עם זיכוי על המס הקפריסאי. פירוט במס על השכרת דירה.

מקורות (28)
  1. Contracts of Sale 2025–2026 (עד ספטמבר 2026)מחלקת רישום ומדידות של קפריסין (DLS). נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  2. Contracts of Sale 2024–2025מחלקת רישום ומדידות של קפריסין (DLS). נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  3. Strongest September on record for Cyprus propertyCyprus Mail, 13.10.2026 (ניתוח BuySell של נתוני DLS). נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  4. Cyprus property prices climb as foreign demand stays strong, CBC saysCyprus Mail, 24.9.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  5. HICP: actual rentals for housing, CyprusEurostat דרך FRED. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  6. Cyprus GDP grows 3.3 per cent in second quarter, outpacing eurozone averageCyprus Mail, 14.8.2026 (נתוני CYSTAT). נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  7. Cyprus: IMF Executive Board concludes 2026 Article IV consultationקרן המטבע הבינלאומית, 18.6.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  8. S&P rating boost signals strong investor confidence for CyprusCyprus Mail, 19.9.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  9. Cyprus tourism sector shows steady summer recovery after weak springCyprus Mail, 17.9.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  10. Limassol commands highest square metre prices in Cyprus property marketCyprus Mail, 23.9.2026 (נתוני Landbank). נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  11. ניתוח הדירות המוצעות באתר (334 דירות יד שנייה מ־250,000 אירו)נדל״ן קפריסין. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  12. Rental prices by district: which city tops the list?SigmaLive, 23.7.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  13. RICS Cyprus Property Index with KPMG, Q2 2026RICS ו־KPMG. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  14. Cyprus rental yieldsGlobal Property Guide, רבעון 1 2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  15. Property management in Cyprus: a guideIndex.cy, 17.5.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  16. Cyprus: electronic rent payments from July 2026Harris Kyriakides. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  17. New 6% cap on rent increases announced for 2025–2027Frangos Law (Mondaq), 30.6.2025. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  18. Cyprus landlords rethink the Airbnb gamble as rents rise and rules tightenCyprus Mail, 27.10.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  19. EU proposal could allow Cyprus to restrict short-term rentals in certain areasCyprus Mail, 1.9.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  20. Cyprus tax reform – comprehensive update effective from 1 January 2026Andersen Cyprus, 13.1.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  21. Overview: Cypriot real estate taxationRSM Cyprus, עודכן 9.3.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  22. Cyprus financial stability risks remain elevated despite resilience, warns CBCCyprus Mail, 28.7.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  23. CBC Financial Stability Report 2025SigmaLive, 30.7.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  24. Cyprus building boom gathers pace as permits top €2.56bnCyprus Mail, 5.10.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  25. Our View: strict rules on property sales to third-country nationals long overdueCyprus Mail, 27.10.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  26. Euro foreign exchange reference rates: ILSהבנק המרכזי האירופי. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  27. Cyprus rental income tax for landlords 2026Zeno Legal, אוגוסט 2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  28. Cyprus property sales reach highest level since 2007Cyprus Property News, 2.1.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.

המידע בעמוד הוא מידע כללי ואינו ייעוץ השקעות. אין בו הבטחה לתשואה או לעליית ערך.