דילוג לתוכן הראשי
נדל״ן קפריסין

קניית דירה בקפריסין

עודכן ב־30 באוקטובר 2026. מדיניות העריכה שלנו

קניית דירה בקפריסין היא תהליך מסודר אבל שונה מישראל: עורך דין מטעמכם בודק את הנכס במרשם המקרקעין, החוזה מופקד במרשם תוך שישה חודשים מהחתימה, ובעלות עוברת רק ברישום. כישראלים, תצטרכו גם היתר רכישה לזרים לפני העברת הבעלות. ב־2026 בוטל מס הבולים על החוזה, וכללי המע״מ על דירות השתנו.

מה חשוב לדעת בקצרה

  • עורך דין מטעמכם, לא של המוכר. הוא בודק במרשם המקרקעין (DLS) מי הבעלים, אם יש משכנתא או עיקול, ואם יש לדירה שטר בעלות נפרד.
  • החוזה צריך לכלול תעודת חיפוש עדכנית מהמרשם, והוא מופקד במרשם תוך שישה חודשים מיום החתימה. ההפקדה מגינה עליכם, אבל לא מעבירה בעלות.
  • ישראלים צריכים היתר ממועצת השרים דרך הממונה המחוזי (District Officer). לפי דיווח ב־Cyprus Mail, הטיפול נמשך בממוצע חודש עד חודשיים.
  • בדירת יד שנייה בדרך כלל אין מע״מ, ומשלמים אגרת העברה במרשם בחצי מהשיעור הרגיל. בדירה חדשה משלמים מע״מ ואין אגרת העברה.
  • מס בולים על חוזים בוטל מ־1 בינואר 2026.

המדריכים בנושא

מה שונה כשהקונה ישראלי

אזרחי האיחוד האירופי קונים בקפריסין בלי היתר. ישראלים הם "אזרחי מדינה שלישית", ולכן צריכים היתר לפי חוק רכישת מקרקעין על ידי זרים (Cap. 109). מגישים בקשה לממונה המחוזי באזור שבו נמצא הנכס, על טופס COMM 145, עם החוזה, התוכניות, שטר הבעלות והיתר הבנייה, צילום דרכון והוכחת יכולת כלכלית.

לפי שר הפנים של קפריסין, ההיתר נדרש להעברת הבעלות, לא להפקדת החוזה. כלומר חותמים, מפקידים את החוזה במרשם, ואז מגישים בקשה להיתר. כדאי להגיש מוקדם, כדי שההיתר לא יעכב את העברת הבעלות.

מי מעורב בעסקה

הגורמים בקניית דירה בקפריסין

  • עורך דין מטעמכם

    התפקיד שלו בעסקה
    בודק את הנכס במרשם, מנסח או בודק את החוזה, מפקיד אותו, מגיש את הבקשה להיתר ומלווה את העברת הבעלות.

  • מרשם המקרקעין (DLS)

    התפקיד שלו בעסקה
    מנפיק תעודות חיפוש, מקבל את הפקדת החוזה, גובה את אגרת ההעברה ורושם את הבעלות על שמכם.

  • הממונה המחוזי (District Officer)

    התפקיד שלו בעסקה
    מקבל את הבקשה להיתר רכישה לזרים ומחליט בה בשם מועצת השרים.

  • רשות המסים של קפריסין

    התפקיד שלו בעסקה
    מאשרת שלמוכר אין חובות מס על העסקה (טופס N.313) לפני ההעברה.

  • מתווך רשום

    התפקיד שלו בעסקה
    מציג את הנכס ומתווך במשא ומתן. מתווך רשום רשאי גם להפקיד את החוזה במרשם.

  • הבנק

    התפקיד שלו בעסקה
    אם לוקחים משכנתא בקפריסין. אם יש משכנתא של המוכר על הנכס, הבנק שלו צריך לשחרר אותה.

אילו מסמכים תצטרכו

לבקשת ההיתר לזרים מצרפים, לפי טופס COMM 145 של משרד הפנים: צילום דרכון שלכם ושל בן או בת הזוג, הוכחה למצב הכלכלי, היתרי שהייה או עבודה בקפריסין אם יש, ואת מסמכי הנכס: החוזה, תוכנית המגרש, שטר הבעלות, היתר הבנייה ותוכנית הקומה. את מסמכי הנכס עורך הדין משיג דרך המוכר.

אם לא תהיו בקפריסין בזמן החתימה או ההעברה, תצטרכו ייפוי כוח לעורך הדין. ייפוי כוח כללי מופקד במרשם תמורת 50 אירו, ייפוי כוח מיוחד בלי אגרה.

טעויות שכדאי להימנע מהן

  • לחתום על מסמך שריון או לשלם מקדמה לפני שעורך דין מטעמכם קרא אותו.
  • להסתמך על עורך דין שמייצג גם את המוכר או את היזם.
  • לדחות את הפקדת החוזה. אחרי שישה חודשים אפשר להפקיד רק בצו בית משפט.
  • להניח שאין מע״מ רק כי הדירה לא חדשה. מספטמבר 2026 הכלל השתנה.
  • להסתמך על מדריכים ישנים שעדיין מציינים מס בולים על החוזה.
  • להתפתות לנכס זול בלי לבדוק איפה הוא נמצא. נכסים בצפון קפריסין טומנים סיכון משפטי ופלילי, ראו סיכונים בצפון קפריסין.

כמה זרים קונים בקפריסין

לפי נתונים ששר הפנים הציג בפרלמנט ודווחו ב־Cyprus Mail בספטמבר 2025, בחמש שנים הוגשו כ־15,000 בקשות של אזרחי מדינות שלישיות לקנות נכס: 5,477 בפאפוס, 4,316 בלימסול ו־3,479 בלרנקה. השיא היה ב־2023, עם 3,524 בקשות. זה מסביר גם את הדיון הציבורי על הגבלות חדשות.

שאלות נפוצות

האם ישראלי יכול לקנות דירה בקפריסין?

כן. ישראלים צריכים היתר מהממונה המחוזי בשם מועצת השרים, לפני העברת הבעלות על שמם. לפי דיווח ב־Cyprus Mail, הטיפול נמשך בממוצע חודש עד חודשיים.

האם צריך לטוס לקפריסין כדי לקנות?

לא בהכרח. אפשר לתת לעורך הדין ייפוי כוח. ייפוי כוח כללי מופקד במרשם תמורת 50 אירו, ייפוי כוח מיוחד בלי אגרה. רוב הקונים מעדיפים לראות את הדירה לפני החתימה.

האם יש מס בולים על חוזה רכישה?

לא, אם החוזה נחתם מ־1 בינואר 2026. חוק מס הבולים בוטל ברפורמת המס של קפריסין. חוזה שנחתם, אפילו על ידי צד אחד, לפני התאריך הזה עדיין כפוף לכללים הישנים.

מה ההבדל בין הפקדת החוזה להעברת הבעלות?

הפקדת החוזה במרשם רושמת שעבוד לטובתכם ומונעת מהמוכר למכור את הנכס למישהו אחר, אבל אתם עדיין לא הבעלים. הבעלות עוברת רק כשההעברה נרשמת במרשם, אחרי קבלת ההיתר ותשלום אגרת ההעברה.

כמה עולה הקנייה מעבר למחיר הדירה?

בדירת יד שנייה של 300,000 אירו: אגרת העברה של 8,600 אירו, ועוד שכר טרחת עורך דין של 1% עד 3% בתוספת מע״מ. פירוט בכמה עולה לקנות דירה מעבר למחיר.

האם הכללים לקונים זרים עומדים להשתנות?

ייתכן. בפרלמנט של קפריסין נדונות הצעות להגביל קנייה של אזרחי מדינות שלישיות, אבל נכון לסוף אוקטובר 2026 אף הצעה לא הפכה לחוק.

מקורות (11)
  1. טופס COMM 145: בקשה להיתר רכישת נכס לזרים (Cap. 109)משרד הפנים של קפריסין. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  2. Cyprus sees 15,000 foreign property applications in 5 yearsCyprus Mail, 29.9.2025. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  3. Cyprus law allows foreigners to buy property with minimal oversightCyprus Mail, 20.8.2025. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  4. הפקדת חוזה מכר (Sale contract deposit)מחלקת רישום ומדידות של קפריסין (DLS). נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  5. הנחיות לחוק 132(I)/2023 (Οδηγίες για Νόμο Ν.132(Ι)/2023)מחלקת רישום ומדידות של קפריסין (DLS). נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  6. Abolition of stamp duty in CyprusHarneys, 28.1.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  7. Application for transfer by sale/exchange – transfer feesמחלקת רישום ומדידות של קפריסין (DLS). נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  8. Bill to restrict foreign land purchases heads to plenumCyprus Mail, 19.3.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  9. MPs push for tighter rules on foreign property purchasesCyprus Mail, 22.10.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  10. Our View: strict rules on property sales to third-country nationals long overdueCyprus Mail, 27.10.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  11. Mortgage – registration feesמחלקת רישום ומדידות של קפריסין (DLS). נבדק ב־30 באוקטובר 2026.

המידע בעמוד הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי. לפני חתימה על מסמך או העברת כסף התייעצו עם עורך דין בקפריסין.