נדל״ן בפאפוס

הכירו את פאפוס

פאפוס שוכנת בחוף הדרום־מערבי של קפריסין. נמל התעופה של פאפוס נמצא כ־16 ק״מ מקאטו פאפוס, נסיעה של 20 עד 25 דקות, ויש טיסות ישירות מתל אביב של כשעה. לנמל התעופה של לרנקה נוסעים כשעה וחצי עד שעתיים.

במחוז גרו כ־100 אלף תושבים במפקד 2021, ובעיר עצמה (בגבולות 2021) כ־38 אלף. התיירות היא עמוד התווך של הכלכלה, ולפי KPMG היא כבר פעילה לאורך כל השנה, והכלכלה מתגוונת לנדל״ן, חינוך, טכנולוגיה ושירותים מקצועיים. הפארק הארכאולוגי של קאטו פאפוס, עם הפסיפסים הרומיים וקברי המלכים, נמצא ברשימת המורשת העולמית של אונסק״ו מאז 1980.

שוק הדירות בפאפוס

לפי מרשם המקרקעין, נחתמו במחוז 3,567 חוזי מכר ב־2025, ו־2,999 בתשעת החודשים הראשונים של 2026, עלייה של 18% לעומת ינואר–ספטמבר 2025, הגבוהה בין המחוזות. לפי מדד הבנק המרכזי, המחירים במחוז עלו ב־9.6% בשנה עד הרבעון השני של 2026. לקונים זרים יש בפאפוס החלק הגדול ביותר בשוק: לפי ניתוח של BuySell לנתוני המרשם, כ־70% מהחוזים בינואר–יולי 2026. לפי Landbank, החציון בעסקאות של דירות יד שנייה במחצית הראשונה של 2026 היה 1,748 אירו למ״ר.

אזורים ושכונות

מתוך 98 הדירות באתר בפאפוס, 64 הן דירות רגילות, 20 פנטהאוזים, 13 דירות קרקע וסטודיו אחד. אלה מחירי ביקוש, לא מחירי עסקאות.

1. 1

   קאטו פאפוס, יוניברסל וקברי המלכים

   אזור התיירות שליד החוף והפארק הארכאולוגי. לפי ניתוח של BuySell, קברי המלכים הוא האזור היקר בפאפוס במחירי ביקוש של דירות 2 חדרי שינה. בניתוח של בתים עם 3 חדרי שינה, יוניברסל נמנה עם האזורים הזולים יותר, בגלל היצע גדול של פרויקטים ישנים יותר. בין קברי המלכים לקורל ביי נמצאים כ־40% ממקומות האירוח של המחוז.

2. 2

   מרכז פאפוס (קטימה)

   לפי Landbank, בינואר–ספטמבר 2026 נמכרו בעיר פאפוס 192 דירות יד שנייה. בנפרד, ברבעון השלישי נמכרו בה 96 דירות ובתים בבנייה חדשה או על הנייר, במחיר חציוני של כ־316 אלף אירו. במרכז ההיסטורי נבנים שני מוזיאונים, ולפי ראש העיר גם מעונות סטודנטים וארבעה מלונות קטנים.

3. 3

   כלוראקה

   כפר צפונית לעיר, כ־6,400 תושבים, השני במחוז פאפוס במספר עסקאות של דירות יד שנייה במחצית הראשונה של 2026.

4. 4

   גרוסקיפו

   עירייה מזרחית לפאפוס, כ־8,600 תושבים, עם הרבה בנייה חדשה. יש בה שלושה חופי דגל כחול, שאיכות המים בהם דורגה מצוינת ב־2026.

5. 5

   פגיה וקורל ביי

   קורל ביי נמצא כ־12 ק״מ מפאפוס, ונחשב לאחד החופים המוכרים בקפריסין. בקיץ 2026 סחף ים הקטין את החוף, וראש העיר אמר שאירועים כאלה חוזרים כל 10 עד 15 שנה.

6. 6

   קיסונרגה

   כפר צפונית לכלוראקה, שבו מתוכננת מרינת פאפוס. ארבע קבוצות הגישו הצעות במכרז בפברואר 2026, ולא מצאנו הודעה על זוכה.

כל הדירות שמוצעות כרגע: דירות למכירה בפאפוס. אפשר גם להשוות בין הערים.

שכר דירה

לפי יו״ר המועצה לרישום מתווכי נדל״ן (יולי 2026), שכר הדירה הממוצע בפאפוס הוא 500 עד 550 אירו לחדר שינה אחד ו־700 עד 800 אירו לשני חדרי שינה. במודעות באתר Bazaraki הממוצע הוא כ־1,131 אירו, אבל אלה מחירים מבוקשים. פאפוס היא המחוז עם הכי הרבה יחידות אירוח רשומות להשכרה לתיירים: 3,957 במאי 2025.

מאפייני השקעה בפאפוס

• מחירים: לפי RICS ו־KPMG, מחירי הדירות במחוז פאפוס עלו ב־1.94% ברבעון השני של 2026 לעומת הרבעון הקודם.
• השכרה לתיירים: פאפוס היא מחוז ההשכרה לתיירים הגדול בקפריסין, עם 3,900 יחידות אירוח רשומות בינואר 2025. יותר תחרות, אבל גם ביקוש מוכח.
• עסקאות: בינואר–ספטמבר 2026 נמכרו בעיר פאפוס 192 דירות יד שנייה, לפי Landbank.
• רגישות: לפי הבנק המרכזי של קפריסין, בפאפוס הביקוש של קונים זרים הוא הגבוה בקפריסין, ולכן השוק רגיש יותר לשינויים בביקוש מחו״ל.

חיים בפאפוס

• בתי ספר באנגלית: The International School of Paphos (תוכנית אנגלית, IGCSE ו־A Level), Aspire, ו־The Learning Centre בפגיה.
• בריאות: בית החולים הממשלתי של פאפוס, ששודרג בשנים האחרונות, ובתי חולים פרטיים כמו Evangelismos, Iasis ו־St George. בית חולים חדש מתוכנן בפוליס כריסוכוס, בצפון המחוז, עד סוף 2028.
• תחבורה: רשת האוטובוסים OSYPA. נסיעה בודדת בשעות היום עולה 2 אירו, כרטיס יומי 6.50 אירו, ויש קווים ישירים מנמל התעופה לקאטו פאפוס.
• קהילה יהודית: חב״ד קפריסין מפעיל פעילות גם בפאפוס.

פרויקטים בתכנון

מרינת פאפוס בקיסונרגה מתוכננת לכ־1,000 מקומות עגינה. המכרז נפתח בספטמבר 2025, ובפברואר 2026 דווח שארבעה מציעים הגישו הצעות. לפי התוכנית, הבנייה תתחיל באפריל 2027. בפרויקטים החדשים באתר מוצגים פרויקטים חדשים בגרוסקיפו, בקיסונרגה ובקאטו פאפוס.

למי פאפוס מתאימה

פאפוס מתאימה למי שמחפש עיר נופש עם חוף, אתרי מורשת ונמל תעופה קרוב, במחיר נמוך משמעותית מלימסול. החסרונות: השוק תלוי מאוד בקונים זרים ובתיירות, ושכר הדירה לטווח ארוך נמוך יותר מבלימסול. כדאי להשוות גם ללרנקה וללימסול.

השכרה לטווח קצר בפאפוס

השכרה לתיירים (כמו Airbnb) מחייבת רישום של הדירה במשרד התיירות של קפריסין לפני שמפרסמים או משכירים. האגרה היא 222 אירו לשלוש שנים, ומספר הרישום צריך להופיע במודעה. השכרה בלי רישום עלולה להוביל לקנס של עד 5,000 אירו. מ־20 במאי 2026 הפלטפורמות מחויבות לבדוק את מספר הרישום ולשתף נתונים עם הרשויות, ובקפריסין מכינים חוק מחמיר יותר, שעוד לא עבר. מ־1 ביולי 2026 שכר דירה משולם רק באמצעים אלקטרוניים.