דילוג לתוכן הראשי
נדל״ן קפריסין

תשואה על נדל״ן בקפריסין

עודכן ב־31 באוקטובר 2026. מדיניות העריכה שלנו

תשואה ברוטו על דירה היא שכר הדירה השנתי חלקי מחיר הדירה. לפי RICS ו־KPMG, התשואה ברוטו הממוצעת על דירות בקפריסין ברבעון השני של 2026 הייתה כ־5.5%. מה שנשאר לכם בפועל נמוך יותר: צריך להוריד חודשים בלי שוכר, דמי ועד, ביטוח, ניהול, תיקונים ומסים בשתי המדינות. במחשבון בעמוד אפשר לחשב תשואה עם ההנחות שלכם.

תשואה ברוטו ותשואה נטו

  • תשואה ברוטו: שכר הדירה השנתי חלקי מחיר הדירה. דירה של 300,000 אירו שמושכרת ב־1,200 אירו לחודש נותנת 14,400 אירו בשנה, כלומר 4.8% ברוטו.
  • תשואה נטו: אחרי ההוצאות השוטפות ולפעמים גם אחרי מסים, חלקי העלות הכוללת של הדירה, כולל אגרת ההעברה, שכר הטרחה והריהוט.
  • תשואה על ההון העצמי: כשלוקחים משכנתא, מחשבים את התשואה על הכסף שהשקעתם בפועל, אחרי ריבית. מינוף מגדיל גם את הרווח וגם את הסיכון.

מה מדווח על התשואות בקפריסין

תשואות ברוטו מדווחות על דירות (הערכות, לא הבטחה)

  • RICS ו־KPMG, ממוצע ארצי לדירות

    תקופה
    רבעון 2 2026
    תשואה ברוטו
    5.51%

  • RICS ו־KPMG, דירות נופש

    תקופה
    רבעון 2 2026
    תשואה ברוטו
    5.82%

  • Global Property Guide, ממוצע ארצי

    תקופה
    רבעון 1 2026
    תשואה ברוטו
    4.88%

  • Global Property Guide, לימסול

    תקופה
    רבעון 1 2026
    תשואה ברוטו
    5.32%

  • Global Property Guide, פאפוס

    תקופה
    רבעון 1 2026
    תשואה ברוטו
    4.66%

Global Property Guide מחשב לפי מחירי ביקוש ושכר דירה מבוקש, ולכן התוצאה עשויה להיות שונה מעסקאות בפועל. ללרנקה הוא לא פרסם נתון. RICS ו־KPMG מציינים שהתשואות כמעט לא השתנו בשנה האחרונה.

אילו הוצאות להכניס לחישוב

הוצאות שמקטינות את התשואה

  • חודשים בלי שוכר

    מה לבדוק
    כמה זמן לוקח להשכיר דירה דומה באזור

  • דמי ועד בית

    מה לבדוק
    הסכום החודשי של הבניין, וחובות פתוחים

  • דמי ניהול

    מה לבדוק
    הערכות שוק: 8% עד 12% מהשכירות בהשכרה ארוכה, 15% עד 25% בהשכרה לתיירים

  • ביטוח ואגרות עירייה וביוב

    מה לבדוק
    משתנים לפי עירייה ולפי הנכס

  • תחזוקה ותיקונים

    מה לבדוק
    יותר בבניין ישן, במזגנים ובמוצרי חשמל

  • מס בקפריסין

    מה לבדוק
    מס הכנסה לפי מדרגות, ואולי גם 2.65% ל־GESY. ראו [מס על השכרת דירה](/tax-legal/rental-income-tax/)

  • מס בישראל

    מה לבדוק
    15% בלי זיכוי, או מס רגיל עם זיכוי על המס הקפריסאי

דוגמה לחישוב

מחשבון תשואה

תשואה ברוטו
4.8%
תשואה נטו לפני מסים
3.2%
שכירות שנתית מלאה€14,400
שכירות שנגבית בפועל€13,200
הוצאות שוטפות€3,320
הכנסה נטו לפני מסים€9,880
עלויות קנייה (אגרת העברה, עורך דין, הפקדה)€12,220
עלות כוללת€312,220

החישוב לפני מס הכנסה בקפריסין ובישראל ולפני GESY, ובלי משכנתא. אגרת ההעברה מחושבת לדירת יד שנייה בלי מע״מ. זו המחשה לפי ההנחות שלכם, לא הבטחה לתשואה.

משכנתא ומינוף

כשחלק מהמחיר ממומן במשכנתא, ההכנסה נטו קטנה בגובה הריבית, אבל גם ההון העצמי שהשקעתם קטן. אם הריבית נמוכה מהתשואה נטו, התשואה על ההון העצמי עולה, ואם היא גבוהה ממנה, התשואה יורדת. הבנק המרכזי האירופי העלה את הריבית ב־2026, ולכן כדאי לבדוק את הריבית המוצעת לכם לפני החישוב. רישום משכנתא בקפריסין עולה 1% מסכום ההלוואה.

תשואה מהשכרה לתיירים

בהשכרה לתיירים מחשבים אחרת: לפי מספר הלילות שהדירה מושכרת והמחיר הממוצע ללילה, ולא לפי שכר דירה חודשי. ההוצאות גבוהות יותר: ניקיון, החלפת מצעים, חשמל ומים, דמי ניהול גבוהים ועמלות של הפלטפורמה. בנוסף צריך רישום במשרד התיירות (222 אירו לשלוש שנים), והביקוש תלוי בתיירות ובעונה. כדאי להשוות את התוצאה להשכרה ארוכה באותה דירה.

תשואה מול עליית ערך

התשואה היא ההכנסה השוטפת. עליית ערך היא רווח אפשרי במכירה, שחייב במס רווחי הון בקפריסין ובישראל. מחירי הדירות בקפריסין עלו ב־8.9% בשנה עד הרבעון השני של 2026 לפי הבנק המרכזי, אבל הבנק גם מזהיר שהמחירים קרובים לשיא של 2008. אל תבנו חישוב שתלוי בהמשך העליות.

איך בודקים את ההנחות

  • שכר דירה: השוו לדירות דומות באותו אזור, והבחינו בין מחיר במודעה לבין שכר דירה בפועל. יו״ר המועצה לרישום מתווכים מעריך שכירות ממוצעת של 1,400 עד 1,500 אירו לדירת 2 חדרי שינה בלימסול, בעוד שהממוצע במודעות באתר Bazaraki היה 1,716 אירו.
  • מחיר: הוסיפו לתשואה את עלויות הקנייה. בדירת יד שנייה של 300,000 אירו אגרת ההעברה לבדה היא 8,600 אירו.
  • השכרה לתיירים: ההכנסה בעונה גבוהה יותר, אבל יש יותר הוצאות, חובת רישום ותלות בתיירות, שירדה ב־5.6% בינואר–ספטמבר 2026.
  • שער האירו: אם אתם מודדים בשקלים, תנודה של כמה אחוזים בשער משנה את התשואה.

שאלות נפוצות

מה התשואה הממוצעת על דירה בקפריסין?

לפי RICS ו־KPMG, כ־5.5% ברוטו על דירות ברבעון השני של 2026. לפי Global Property Guide, 4.88% בממוצע ארצי ברבעון הראשון. זו הערכה לפני הוצאות ומסים.

איך מחשבים תשואה ברוטו?

מכפילים את שכר הדירה החודשי ב־12 ומחלקים במחיר הדירה. 1,200 אירו בחודש על דירה של 300,000 אירו הם 4.8% ברוטו.

מה ההבדל בין תשואה ברוטו לנטו?

תשואה נטו מורידה את ההוצאות: חודשים בלי שוכר, ועד, ניהול, ביטוח, תיקונים ולפעמים גם מסים. היא תמיד נמוכה מהתשואה ברוטו.

באיזו עיר התשואה הגבוהה ביותר?

לפי Global Property Guide, ברבעון הראשון של 2026 התשואה ברוטו בלימסול (5.32%) הייתה גבוהה מבפאפוס (4.66%). ללרנקה לא פורסם נתון. אלה ממוצעים, וכל דירה שונה.

האם השכרה לתיירים משתלמת יותר?

ההכנסה יכולה להיות גבוהה יותר, אבל גם ההוצאות, העבודה והסיכון. צריך רישום במשרד התיירות, ודמי הניהול גבוהים יותר. כדאי לחשב את שתי האפשרויות.

מקורות (15)
  1. RICS Cyprus Property Index with KPMG, Q2 2026KPMG Cyprus. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  2. Cyprus rental yieldsGlobal Property Guide, רבעון 1 2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  3. Property management in Cyprus: a guideIndex.cy, 17.5.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  4. Mortgage – registration feesמחלקת רישום ומדידות של קפריסין (DLS). נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  5. ECB monetary policy decisions, June 2026Banco de España, 11.6.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  6. Cyprus property prices climb as foreign demand stays strong, CBC saysCyprus Mail, 24.9.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  7. CBC Financial Stability Report 2025SigmaLive, 30.7.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  8. Rental prices by district: which city tops the list?SigmaLive, 23.7.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  9. Cyprus landlords rethink the Airbnb gamble as rents rise and rules tightenCyprus Mail, 27.10.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  10. Application for transfer by sale/exchange – transfer feesמחלקת רישום ומדידות של קפריסין (DLS). נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  11. Cyprus tourism sector shows steady summer recovery after weak springCyprus Mail, 17.9.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  12. EU proposal could allow Cyprus to restrict short-term rentals in certain areasCyprus Mail, 1.9.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  13. Cyprus tax reform – comprehensive update effective from 1 January 2026Andersen Cyprus, 13.1.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  14. Overview: Cypriot real estate taxationRSM Cyprus, עודכן 9.3.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  15. פקודת מס הכנסה (סעיפים 91, 122א, 200–204)ויקיטקסט, נוסח מעודכן. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.

המידע בעמוד הוא מידע כללי ואינו ייעוץ השקעות. אין בו הבטחה לתשואה או לעליית ערך.