אמנת מס בין ישראל לקפריסין: מה חל בפועל

אין אמנה

גלובס כתב ב־2024 ש"לישראל עדיין אין אמנה כזו עם קפריסין", וכלכליסט חזר על כך במאי 2026. גם הרשימות המעודכנות של PwC לשנת 2026 לא כוללות את קפריסין בין שותפות האמנה של ישראל, ומשרדי רואי חשבון בישראל מציינים זאת. אתרים שמציגים "אמנת מס ישראל קפריסין" לא מפנים לנוסח אמנה. נעדכן את העמוד אם תיחתם אמנה.

איך בכל זאת לא משלמים מס כפול

פקודת מס הכנסה (חלק י׳, פרק שלישי) מתירה לתושב ישראל זיכוי על מס זר ששולם על הכנסה מחו״ל, גם בלי אמנה. הזיכוי מוגבל לגובה המס הישראלי על אותו סוג הכנסה, ועודף זיכוי אפשר להעביר לחמש השנים הבאות, כנגד הכנסה מאותו מקור (סעיף 205א).

1. 1

   שכירות, מסלול רגיל

   מדווחים בישראל על השכירות, מנכים הוצאות ופחת, משלמים מס לפי המדרגות ומקבלים זיכוי על מס ההכנסה ששולם בקפריסין.

2. 2

   שכירות, מסלול 15%

   משלמים 15% על השכירות. מותר לנכות פחת בלבד, ואין זיכוי על המס הקפריסאי. לכן המסלול מתאים בעיקר כשהמס ששולם בקפריסין נמוך.

3. 3

   מכירה

   בקפריסין: 20% מס רווחי הון, עם פטור של 30,000 אירו לכל החיים. בישראל: מס רווח הון של 25% על הרווח הריאלי, ובהכנסות גבוהות גם מס יסף, בניכוי המס ששולם בקפריסין. מדווחים למס הכנסה תוך 30 יום מהמכירה.

חובות דיווח בישראל

• הכנסה משכירות בחו״ל חייבת במס בישראל. בחלק מהמקרים אפשר לשלם את המס בלי להגיש דוח שנתי מלא, ולכן כדאי לבדוק עם רואה חשבון.
• מי שנכסי החוץ שלו (כולל הדירה) שווים 2,086,000 ₪ או יותר, חייב בדוח שנתי (הסכום נכון ל־2025).
• מכירת הדירה מדווחת תוך 30 יום, עם תשלום מקדמה.

שיקולים בבחירת מסלול לשכירות

• כמה מס שולם בקפריסין. במסלול 15% המס הקפריסאי לא מקוזז, ולכן כשמשלמים מס משמעותי בקפריסין, המסלול הרגיל עשוי להתאים יותר.
• כמה הוצאות יש: ריבית על הלוואה, תחזוקה, ניהול ודמי ועד. במסלול 15% מנכים רק פחת.
• שאר ההכנסות שלכם בישראל: במסלול הרגיל השכירות מצטרפת להכנסה ועלולה להגיע למדרגה גבוהה.
• היקף הפעילות: מי שמשכיר כמה דירות ומנהל אותן באופן שוטף עלול להיחשב כעסק, ואז מסלול 15% לא חל.

מס יסף

תושב ישראל שההכנסה החייבת הכוללת שלו, כולל הכנסות מחו״ל, עולה על 721,560 ₪ בשנה (הסכום לשנים 2024 עד 2027) משלם מס יסף של 3% על החלק שמעל. מ־2025 נוסף עוד 2% על הכנסה ממקורות הוניים מעל אותו סכום. בשנה שבה מוכרים דירה, הרווח עלול להעביר את ההכנסה מעל הסף.

מה לשמור

• החוזה ואישור התשלום בקנייה, כולל אגרת ההעברה ושכר הטרחה. הם חלק מעלות הדירה בחישוב רווח ההון.
• דוחות וקבלות על מס הכנסה ו־GESY ששולמו בקפריסין.
• חשבונות על הוצאות ותיקונים, אם בוחרים במסלול הרגיל.
• בעת המכירה: החוזה ואישור תשלום מס רווחי הון בקפריסין, לצורך הזיכוי בישראל.

מתי חייבים בדוח שנתי

לפי תקנות הפטור מהגשת דוח, מי שכל ההכנסה שלו מחו״ל לא עולה על 375,000 ₪ בשנה, ושילם עליה מקדמות, יכול להיות פטור מהגשת דוח שנתי. הפטור לא חל אם הוא, בן או בת הזוג או ילד מתחת לגיל 18 החזיקו נכסי חוץ בשווי של 2,086,000 ₪ או יותר בשנה כלשהי (הסכומים נכונים ל־2025). דירה בקפריסין נחשבת נכס חוץ.