מיסוי נדל״ן בקפריסין
עודכן ב־30 באוקטובר 2026. מדיניות העריכה שלנו
המסים לפי שלב
מסים על דירה בקפריסין לבעלים ישראלי, נכון ל־2026
קנייה
- בקפריסין
- אגרת העברה (יד שנייה) או מע״מ (דירה חדשה). אין מס בולים מ־2026.
- בישראל
- אין מס רכישה על דירה בחו״ל.
החזקה
- בקפריסין
- אגרות לרשות המקומית ולביוב. מס רכוש ארצי בוטל ב־2017.
- בישראל
- חובת דוח שנתי אם נכסי החוץ שווים 2,086,000 ₪ או יותר.
השכרה
- בקפריסין
- מס הכנסה לפי מדרגות, אחרי ניכוי של 20%, ולפי חלק מהמקורות גם 2.65% לביטוח הבריאות (GESY).
- בישראל
- מס 15% בלי זיכוי, או מס רגיל עם זיכוי על המס הקפריסאי.
מכירה
- בקפריסין
- מס רווחי הון 20%, עם פטור של 30,000 אירו לכל החיים.
- בישראל
- מס רווח הון של 25% (ועוד מס יסף בהכנסות גבוהות), עם זיכוי על המס הקפריסאי. דיווח תוך 30 יום.
| שלב | בקפריסין | בישראל |
|---|---|---|
| קנייה | אגרת העברה (יד שנייה) או מע״מ (דירה חדשה). אין מס בולים מ־2026. | אין מס רכישה על דירה בחו״ל. |
| החזקה | אגרות לרשות המקומית ולביוב. מס רכוש ארצי בוטל ב־2017. | חובת דוח שנתי אם נכסי החוץ שווים 2,086,000 ₪ או יותר. |
| השכרה | מס הכנסה לפי מדרגות, אחרי ניכוי של 20%, ולפי חלק מהמקורות גם 2.65% לביטוח הבריאות (GESY). | מס 15% בלי זיכוי, או מס רגיל עם זיכוי על המס הקפריסאי. |
| מכירה | מס רווחי הון 20%, עם פטור של 30,000 אירו לכל החיים. | מס רווח הון של 25% (ועוד מס יסף בהכנסות גבוהות), עם זיכוי על המס הקפריסאי. דיווח תוך 30 יום. |
המדריכים בנושא
- מס רכישה בקפריסין: מה משלמים בקנייה במקום מס רכישה.
- מע״מ על דירות בקפריסין: 19% או 5%, ומתי בכלל אין מע״מ.
- מס כפול: ישראל וקפריסין: אין אמנה, ומה עושים במקומה.
- סיכונים בקניית נכס בצפון קפריסין.
שכירות: המס בקפריסין
בעלים שאינו תושב קפריסין משלם בקפריסין מס הכנסה על השכירות לפי מדרגות המס, ו־20% מהשכירות מוכרים אוטומטית כהוצאות תחזוקה. המקורות שבדקנו לא מבהירים אם המדרגה הפטורה (0% עד 22,000 אירו) חלה גם על מי שאינו תושב: בטבלת 2026 של RSM היא מצוינת רק לצד התושבים. לגבי תרומה של 2.65% למערכת הבריאות (GESY), RSM ומשרד עורכי דין קפריסאי כותבים שהיא חלה גם על תושבי חוץ, ומקור אחר כותב שלא. את שתי השאלות כדאי לבדוק עם רואה חשבון קפריסאי. מס ההגנה (SDC) על שכירות בוטל ב־2026, וממילא לא חל על תושבי חוץ.
מדרגות מס הכנסה ליחיד בקפריסין מ־1.1.2026
עד 22,000 אירו
- שיעור
- 0%
22,001 עד 32,000 אירו
- שיעור
- 20%
32,001 עד 42,000 אירו
- שיעור
- 25%
42,001 עד 72,000 אירו
- שיעור
- 30%
מעל 72,000 אירו
- שיעור
- 35%
| הכנסה חייבת בשנה | שיעור |
|---|---|
| עד 22,000 אירו | 0% |
| 22,001 עד 32,000 אירו | 20% |
| 32,001 עד 42,000 אירו | 25% |
| 42,001 עד 72,000 אירו | 30% |
| מעל 72,000 אירו | 35% |
מ־1 ביולי 2026 שכר דירה בקפריסין משולם רק באמצעים אלקטרוניים, כמו העברה בנקאית, ולא במזומן. את חובות הדיווח המדויקות לבעלים שאינו תושב כדאי לבדוק עם רואה חשבון קפריסאי.
שכירות: המס בישראל
תושב ישראל חייב במס בישראל על הכנסה משכירות בחו״ל. יש שני מסלולים:
- מסלול 15% (סעיף 122א לפקודה): מס של 15% על השכירות. מותר לנכות רק פחת, ואין זיכוי על המס ששולם בקפריסין. המסלול לא חל כשההשכרה היא עסק.
- מסלול רגיל: מס לפי מדרגות המס האישיות, עם ניכוי הוצאות ופחת, וזיכוי על המס ששולם בקפריסין, עד גובה המס הישראלי על אותה הכנסה.
איזה מסלול זול יותר תלוי בגובה השכירות, בהוצאות ובמס ששולם בקפריסין. כדאי לחשב עם רואה חשבון.
מכירה
בקפריסין: מס רווחי הון של 20% על הרווח, גם לתושבי חוץ. מחיר הקנייה מוצמד למדד, ולכל אדם יש פטור של 30,000 אירו לכל החיים (17,086 אירו עד סוף 2025). פטור של 150,000 אירו לדירת מגורים חל רק על מי שגר בה כבית עיקרי חמש שנים לפחות.
בישראל: דירה בחו״ל אינה "מקרקעין" לפי חוק מיסוי מקרקעין, ולכן לא חל עליה מס שבח. הרווח חייב במס רווח הון לפי פקודת מס הכנסה, בשיעור של 25% על הרווח הריאלי, עם זיכוי על המס ששולם בקפריסין. מעל 721,560 ₪ הכנסה חייבת בשנה מתווסף מס יסף של 3%, ועל הכנסה הונית עוד 2%. יש לדווח למס הכנסה תוך 30 יום מהמכירה ולשלם מקדמה.
מה מדווחים ומתי
חובות עיקריות לבעלים ישראלי, לפי שלב
בקנייה
- בקפריסין
- אגרת העברה או מע״מ, דרך עורך הדין
- בישראל
- אין מס על הקנייה
כל שנה
- בקפריסין
- אגרות לרשות המקומית ולביוב
- בישראל
- דוח שנתי אם נכסי החוץ של המשפחה (כולל בן או בת זוג וילדים מתחת ל־18, ויתרות בנק בחו״ל) שווים 2,086,000 ₪ או יותר
כל שנה, אם משכירים
- בקפריסין
- מס הכנסה על השכירות, ואולי גם GESY
- בישראל
- מס על השכירות, במסלול 15% או במסלול הרגיל
במכירה
- בקפריסין
- מס רווחי הון, ואישור מס לפני העברת הבעלות לקונה
- בישראל
- דוח ומקדמה תוך 30 יום מהמכירה
| מתי | בקפריסין | בישראל |
|---|---|---|
| בקנייה | אגרת העברה או מע״מ, דרך עורך הדין | אין מס על הקנייה |
| כל שנה | אגרות לרשות המקומית ולביוב | דוח שנתי אם נכסי החוץ של המשפחה (כולל בן או בת זוג וילדים מתחת ל־18, ויתרות בנק בחו״ל) שווים 2,086,000 ₪ או יותר |
| כל שנה, אם משכירים | מס הכנסה על השכירות, ואולי גם GESY | מס על השכירות, במסלול 15% או במסלול הרגיל |
| במכירה | מס רווחי הון, ואישור מס לפני העברת הבעלות לקונה | דוח ומקדמה תוך 30 יום מהמכירה |
עם מי מתייעצים
כיוון שאין אמנה בין המדינות, כל מדינה גובה לפי הכללים שלה, והזיכוי נעשה בישראל. כדאי לעבוד עם רואה חשבון ישראלי שמכיר מיסוי נכסים בחו״ל, ועם רואה חשבון או עורך דין בקפריסין לדיווח שם. שמרו את שומות המס והאישורים על תשלום המס בקפריסין: בישראל צריך להוכיח את המס ששולם כדי לקבל עליו זיכוי.
שאלות נפוצות
האם יש אמנת מס בין ישראל לקפריסין?
לא. נכון ל־2026 אין אמנה למניעת כפל מס בין המדינות. כפל מס נמנע בעיקר בזיכוי על מס זר לפי פקודת מס הכנסה הישראלית. ראו מס כפול: ישראל וקפריסין.
האם דירה בקפריסין נחשבת "דירה נוספת" לצורך מס רכישה בישראל?
לפי לשון חוק מיסוי מקרקעין, "דירה יחידה" נבחנת לפי דירות "בישראל ובאזור", ולכן דירה בקפריסין לא אמורה להשפיע. מומלץ לאשר זאת מול יועץ מס לפני עסקה בישראל.
האם צריך להגיש דוח שנתי בישראל בגלל דירה בקפריסין?
כן, אם שווי נכסי החוץ שלכם, כולל הדירה, הוא 2,086,000 ₪ או יותר (הסכום נכון ל־2025). גם הכנסה משכירות בחו״ל עשויה לחייב דוח.
כמה מס משלמים בקפריסין על שכירות?
מס הכנסה לפי מדרגות של 20% עד 35%, אחרי ניכוי אוטומטי של 20%. לא ברור במקורות אם המדרגה הפטורה של 22,000 אירו חלה על מי שאינו תושב, ולפי חלק מהמקורות יש גם 2.65% ל־GESY. פירוט במס על השכרת דירה.
כמה מס משלמים בקפריסין כשמוכרים את הדירה?
20% מס רווחי הון על הרווח, אחרי הצמדה למדד. לכל אדם יש פטור של 30,000 אירו לכל החיים, מ־2026.
מקורות (16)
- Cyprus tax reform – comprehensive update effective from 1 January 2026Andersen Cyprus, 13.1.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Overview: Cypriot real estate taxationRSM Cyprus, עודכן 9.3.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Guidance for GHS contributions 2023רשות המסים של קפריסין. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Cyprus: electronic rent payments from July 2026Harris Kyriakides. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Cyprus enacts major tax reform legislationEY Global Tax News, 7.1.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Cyprus – Individual – Other taxesPwC Worldwide Tax Summaries, נבדק לאחרונה 4.8.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Capital gains tax in Cyprus after the 2026 reformMichael Kyprianou, 13.2.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- פקודת מס הכנסה (סעיפים 91, 122א, 200–204)ויקיטקסט, נוסח מעודכן. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- מיסוי הכנסה משכר דירהבן שושן רואי חשבון. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- תקנות מס הכנסה (פטור מהגשת דין וחשבון), התשמ״ח־1988ויקיטקסט, נוסח מעודכן. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג־1963ויקיטקסט, נוסח מעודכן. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- מכירת דירת מגורים בחו״לבן שושן רואי חשבון. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Tax Authority targets Israelis' ties with CyprusGlobes, 18.3.2024. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Israel – Individual – Foreign tax relief and tax treatiesPwC Worldwide Tax Summaries, נבדק לאחרונה 29.6.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Passive income taxationPatrikios Legal (Mondaq), 17.1.2024. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Cyprus rental income tax for landlords 2026Zeno Legal, אוגוסט 2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
המידע בעמוד הוא מידע כללי ואינו ייעוץ מס. הכללים משתנים ותלויים במצב האישי שלכם; לפני החלטה התייעצו עם יועץ מס המכיר את הדין בישראל ובקפריסין.