פאפוס או לימסול: איפה לקנות דירה
עודכן ב־2 בנובמבר 2026. מדיניות העריכה שלנו
ההשוואה במספרים
פאפוס ולימסול, נכון לאוקטובר 2026
חוזי מכר במחוז, ינואר–ספטמבר 2026
- לימסול
- 4,860
- פאפוס
- 2,999
שינוי מחירים שנתי במחוז, רבעון 2 2026
- לימסול
- עלייה של 7.8%
- פאפוס
- עלייה של 9.6%
חציון דירות יד שנייה בעסקאות, מחצית 1 2026
- לימסול
- 2,686 אירו למ״ר
- פאפוס
- 1,748 אירו למ״ר
שכירות ממוצעת, 2 חדרי שינה
- לימסול
- 1,400–1,500 אירו
- פאפוס
- 700–800 אירו
חלק הקונים הזרים בחוזים, ינואר–יולי 2026
- לימסול
- כ־37%
- פאפוס
- כ־70%
יחידות אירוח רשומות להשכרה לתיירים, ינואר 2025
- לימסול
- 962
- פאפוס
- 3,900
מחיר ביקוש חציוני באתר, 2 חדרי שינה
- לימסול
- 545,000 אירו
- פאפוס
- 340,000 אירו
| נתון | לימסול | פאפוס |
|---|---|---|
| חוזי מכר במחוז, ינואר–ספטמבר 2026 | 4,860 | 2,999 |
| שינוי מחירים שנתי במחוז, רבעון 2 2026 | עלייה של 7.8% | עלייה של 9.6% |
| חציון דירות יד שנייה בעסקאות, מחצית 1 2026 | 2,686 אירו למ״ר | 1,748 אירו למ״ר |
| שכירות ממוצעת, 2 חדרי שינה | 1,400–1,500 אירו | 700–800 אירו |
| חלק הקונים הזרים בחוזים, ינואר–יולי 2026 | כ־37% | כ־70% |
| יחידות אירוח רשומות להשכרה לתיירים, ינואר 2025 | 962 | 3,900 |
| מחיר ביקוש חציוני באתר, 2 חדרי שינה | 545,000 אירו | 340,000 אירו |
שני המדדים האחרונים בטבלה הם מחירי ביקוש של הדירות באתר, מ־250,000 אירו, ולא מחירי עסקאות. החציון בעסקאות נמוך הרבה יותר, כי הוא כולל גם דירות זולות וישנות.
מה אפשר לקנות בכל תקציב
מחיר ביקוש חציוני של דירות יד שנייה באתר לפי מספר חדרי שינה (31.10.2026)
1
- לימסול
- 340,000 אירו (15 דירות)
- פאפוס
- 278,000 אירו (7 דירות)
2
- לימסול
- 545,000 אירו (94 דירות)
- פאפוס
- 340,000 אירו (59 דירות)
3
- לימסול
- 790,000 אירו (89 דירות)
- פאפוס
- 450,000 אירו (31 דירות)
| חדרי שינה | לימסול | פאפוס |
|---|---|---|
| 1 | 340,000 אירו (15 דירות) | 278,000 אירו (7 דירות) |
| 2 | 545,000 אירו (94 דירות) | 340,000 אירו (59 דירות) |
| 3 | 790,000 אירו (89 דירות) | 450,000 אירו (31 דירות) |
בתקציב של כ־350,000 אירו אפשר למצוא בפאפוס דירת 2 חדרי שינה בטווח המחיר החציוני, ובלימסול בעיקר דירת חדר שינה אחד. ההבדל גדל עם הגודל: דירת 3 חדרי שינה בלימסול עולה בחציון כ־340,000 אירו יותר מבפאפוס. מעבר למחיר, צריך להוסיף אגרת העברה, שכר טרחה של עורך דין ועלויות נוספות, בערך 4% עד 6.5% מהמחיר. הפירוט בעלויות הקנייה.
שכר דירה ותשואה
- לימסול: הביקוש לשכירות ארוכה גבוה, בין היתר בגלל חברות בינלאומיות וסטודנטים. לפי Cyprus Mail, דירת חדר שינה אחד לסטודנטים מגיעה שם עד 1,500 אירו בחודש.
- פאפוס: מחוז ההשכרה לתיירים הגדול בקפריסין. ההכנסה בעונה גבוהה יותר, אבל יש תחרות גדולה, יותר הוצאות וחובת רישום. ראו תשואה על דירה.
קצב השוק והסיכונים
- מחירים: לפי מדד הבנק המרכזי, המחירים בפאפוס עלו בשנה האחרונה מהר יותר מבלימסול. לימסול הייתה המחוז היחיד שבו קצב העלייה לא הואץ.
- קונים זרים: כ־70% מהחוזים בפאפוס נחתמו עם קונים זרים, לעומת כ־37% בלימסול. לפי הבנק המרכזי, בפאפוס הביקוש של קונים זרים הוא הגבוה בקפריסין, ולכן השוק רגיש יותר לשינויים בביקוש מחו״ל.
- נזילות: בינואר–ספטמבר 2026 נמכרו 192 דירות יד שנייה בעיר פאפוס ו־169 בעיר לימסול, לפי Landbank. בשתי הערים יש שוק פעיל של דירות יד שנייה.
- לימסול: לשכת המסחר המקומית מזהירה שהפקקים מאיימים על הצמיחה, והכביש העוקף הצפוני עוד לא נבנה.
- פאפוס: הסחף בחופים החמיר בשנים האחרונות, ומתוכננים 16 שוברי גלים. בדירה קרובה לים כדאי לבדוק את מצב החוף.
מגורים וטיסות
- לימסול: עיר עסקית גדולה, עם מרינה, טיילת ומגדלי מגורים. לנמל התעופה של לרנקה כ־50 עד 75 דקות נסיעה, ולנמל התעופה של פאפוס כ־45 עד 60 דקות.
- פאפוס: עיר נופש קטנה יותר, עם אתרי מורשת עולמית. נמל התעופה של פאפוס נמצא כ־20 עד 25 דקות נסיעה מקאטו פאפוס.
- מישראל יש טיסות ישירות לשני נמלי התעופה, לרנקה ופאפוס.
למי מתאימה כל עיר
התאמה לפי מטרה
תקציב עד כ־350,000 אירו
- לימסול
- מעט דירות באתר בטווח הזה
- פאפוס
- כמחצית מהדירות באתר בטווח הזה
השכרה ארוכה
- לימסול
- ביקוש גבוה ושכר דירה גבוה
- פאפוס
- שכר דירה נמוך יותר
השכרה לתיירים
- לימסול
- פחות יחידות ופחות תחרות
- פאפוס
- השוק הגדול באי, הרבה תחרות
מגורים בחלק מהשנה
- לימסול
- עיר גדולה עם שירותים רבים
- פאפוס
- עיר נופש שקטה יותר
| מטרה | לימסול | פאפוס |
|---|---|---|
| תקציב עד כ־350,000 אירו | מעט דירות באתר בטווח הזה | כמחצית מהדירות באתר בטווח הזה |
| השכרה ארוכה | ביקוש גבוה ושכר דירה גבוה | שכר דירה נמוך יותר |
| השכרה לתיירים | פחות יחידות ופחות תחרות | השוק הגדול באי, הרבה תחרות |
| מגורים בחלק מהשנה | עיר גדולה עם שירותים רבים | עיר נופש שקטה יותר |
פירוט לכל עיר, כולל שכונות וטווחי מחירים: המדריך ללימסול והמדריך לפאפוס. הדירות שמוצעות כרגע: בלימסול ובפאפוס. השוואה של שלוש הערים, כולל לרנקה: איפה לקנות דירה בקפריסין.
שאלות נפוצות
מה יותר יקר, לימסול או פאפוס?
לימסול. לפי Landbank, החציון בעסקאות של דירות יד שנייה במחצית הראשונה של 2026 היה 2,686 אירו למ״ר בלימסול לעומת 1,748 בפאפוס.
איפה שכר הדירה גבוה יותר?
בלימסול: כ־1,400 עד 1,500 אירו לדירת 2 חדרי שינה, לעומת כ־700 עד 800 אירו בפאפוס, לפי יו״ר המועצה לרישום מתווכים (יולי 2026).
איפה התשואה גבוהה יותר?
לפי החישוב שלנו מהדירות באתר, קצת גבוהה יותר בלימסול, כ־3.1% עד 3.3% ברוטו לדירת 2 חדרי שינה, לעומת כ־2.5% עד 2.8% בפאפוס. זו הערכה גסה, ודירה ספציפית יכולה להניב יותר או פחות.
איפה המחירים עולים מהר יותר?
לפי מדד הבנק המרכזי, בפאפוס: עלייה של 9.6% בשנה עד הרבעון השני של 2026, לעומת 7.8% בלימסול.
איפה כדאי להשכיר לתיירים?
בפאפוס יש הכי הרבה יחידות רשומות להשכרה לתיירים, 3,900 בינואר 2025, ולכן גם הכי הרבה תחרות. בלימסול היו 962. לפני שמחליטים, כדאי לבדוק את חובת הרישום ואת התחרות באזור הספציפי.
מקורות (17)
- Contracts of Sale 2025–2026 (עד ספטמבר 2026)מחלקת רישום ומדידות של קפריסין (DLS). נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Cyprus property prices climb as foreign demand stays strong, CBC saysCyprus Mail, 24.9.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Limassol commands highest square metre prices in Cyprus property marketCyprus Mail, 23.9.2026 (נתוני Landbank). נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Rental prices by district: which city tops the list?SigmaLive, 23.7.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Strongest September on record for Cyprus propertyCyprus Mail, 13.10.2026 (ניתוח BuySell של נתוני DLS). נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Paphos tops short-term rental charts in CyprusCyprus Mail, 13.1.2025 (נתוני סגן משרד התיירות). נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- ניתוח הדירות המוצעות באתר לפי אזור (335 דירות יד שנייה מ־250,000 אירו, נכון ל־31.10.2026)נדל״ן קפריסין. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- RICS Cyprus Property Index with KPMG, Q2 2026KPMG Cyprus. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Student rents soar amid housing shortageCyprus Mail, 29.8.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- CBC Financial Stability Report 2025SigmaLive, 30.7.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Resales of existing Cyprus houses more than double in third quarterCyprus Mail, 27.10.2026 (נתוני Landbank). נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Limassol traffic threatens city’s economic growth, warns business bodyCyprus Mail, 15.6.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- 16 breakwaters planned for Paphos coastline protectionCyprus Mail, 28.4.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Larnaca Airport (LCA): the complete guideCyprus Mail, עודכן 1.9.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Paphos Airport (PFO): the complete guideCyprus Mail, עודכן 1.9.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Direct flights from Tel Aviv to LarnacaFlightConnections. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Direct flights from Tel Aviv to PaphosFlightConnections. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
המידע בעמוד הוא מידע כללי ואינו ייעוץ השקעות. אין בו הבטחה לתשואה או לעליית ערך.