דירה חדשה או יד שנייה בקפריסין
עודכן ב־2 בנובמבר 2026. מדיניות העריכה שלנו
הפרש המחירים
מחיר חציוני של דירות בעסקאות לפי מחוז (Landbank)
לימסול
- דירה חדשה, מחצית 1 2026
- 297,600 אירו
- דירת יד שנייה
- 219,000 אירו (ינואר–ספטמבר 2026)
פאפוס
- דירה חדשה, מחצית 1 2026
- 302,500 אירו
- דירת יד שנייה
- 120,000 אירו (מחצית 1 2026)
לרנקה
- דירה חדשה, מחצית 1 2026
- 184,000 אירו
- דירת יד שנייה
- 120,000 אירו (ינואר–ספטמבר 2026)
ניקוסיה
- דירה חדשה, מחצית 1 2026
- 175,000 אירו
- דירת יד שנייה
- 135,000 אירו (ינואר–ספטמבר 2026)
כל קפריסין
- דירה חדשה, מחצית 1 2026
- 215,000 אירו
- דירת יד שנייה
- 140,000 אירו (ינואר–ספטמבר 2026)
| מחוז | דירה חדשה, מחצית 1 2026 | דירת יד שנייה |
|---|---|---|
| לימסול | 297,600 אירו | 219,000 אירו (ינואר–ספטמבר 2026) |
| פאפוס | 302,500 אירו | 120,000 אירו (מחצית 1 2026) |
| לרנקה | 184,000 אירו | 120,000 אירו (ינואר–ספטמבר 2026) |
| ניקוסיה | 175,000 אירו | 135,000 אירו (ינואר–ספטמבר 2026) |
| כל קפריסין | 215,000 אירו | 140,000 אירו (ינואר–ספטמבר 2026) |
זו לא השוואה של דירות זהות: דירות חדשות בדרך כלל גדולות יותר, חדשות ולפעמים במיקום טוב יותר. רוב המכירות החדשות הן של דירות בבנייה או על הנייר. בנתונים שפורסמו אין מחיר למ״ר לדירות חדשות, ולא ברור אם המחירים כוללים מע״מ.
מע״מ או אגרת העברה
מס בקנייה לפי מחיר, לקונה אחד (לפני עורך דין ומשכנתא)
250,000 אירו
- יד שנייה: אגרת העברה אחרי הנחה של 50%
- 6,600 אירו
- חדשה: מע״מ 19%
- 47,500 אירו
- חדשה: מע״מ 5% לבית קבוע
- 12,500 אירו (בדירה עד 130 מ״ר)
500,000 אירו
- יד שנייה: אגרת העברה אחרי הנחה של 50%
- 16,600 אירו
- חדשה: מע״מ 19%
- 95,000 אירו
- חדשה: מע״מ 5% לבית קבוע
- לא חל (מעל 475,000 אירו)
| מחיר | יד שנייה: אגרת העברה אחרי הנחה של 50% | חדשה: מע״מ 19% | חדשה: מע״מ 5% לבית קבוע |
|---|---|---|---|
| 250,000 אירו | 6,600 אירו | 47,500 אירו | 12,500 אירו (בדירה עד 130 מ״ר) |
| 500,000 אירו | 16,600 אירו | 95,000 אירו | לא חל (מעל 475,000 אירו) |
על דירה חדשה לא משלמים אגרת העברה, ועל דירת יד שנייה בדרך כלל אין מע״מ. מע״מ של 5% חל רק על מי שהדירה תהיה הבית הקבוע שלו בקפריסין, ולכן לרוב הקונים מישראל ההשוואה היא בין 19% מע״מ לבין אגרת העברה מופחתת. מ־1.9.2026, גם דירה "יד שנייה" שלא היה בה שימוש של 18 חודשים לפחות יכולה להיות חייבת במע״מ. פירוט בעלויות הקנייה ובמע״מ על דירות.
שטר בעלות
- דירה חדשה: נשארת תחת השטר של החלקה כולה עד תעודת הגמר והפרדת השטרות. בינתיים מפקידים את החוזה במרשם המקרקעין.
- משכנתא של היזם: יזמים מממנים בנייה בהלוואה בשעבוד הקרקע. לפי חוק 132(I)/2023, כדאי לשלם ישירות לחשבון של הבנק המשעבד, והבנק מתחייב לשחרר את הדירה אחרי ש־95% מהמחיר שולמו.
- חוק 110(I)/2025 עוזר לקונים "לכודים" מהעבר, ולא לעסקאות חדשות.
- דירת יד שנייה: לפעמים כבר יש לה שטר נפרד. אם אין, אפשר לקנות בהמחאה של החוזה של המוכר, בלי הסכמת היזם, אבל צריך להפקיד אותה במרשם תוך שישה חודשים. ראו שטר בעלות בקפריסין.
הסיכונים בכל אחת
- דירה על הנייר, ערבות: לא מצאנו חוק בקפריסין שמחייב את היזם לתת ערבות בנקאית לכספי הקונה. ערבות קיימת רק אם מתמקחים עליה בחוזה.
- דירה על הנייר, תשלומים: בדרך כלל לפי שלבי הבנייה. כדאי לכתוב בחוזה מועד מסירה אחרון ואת הזכות לבטל ולקבל את הכסף בחזרה.
- ליקויי בנייה: לפי A. Danos, אין להניח שיש אחריות קבועה בחוק לכל הליקויים. ההגנה באה מהחוזה, מאחריות בכתב או מביטוח, ותביעה חוזית מתיישנת בדרך כלל אחרי שש שנים. כדאי לסכם בחוזה תקופת אחריות.
- דירת יד שנייה: בניינים ישנים יותר (38.9% מהדירות שנמכרו כיד שנייה ב־2026 נבנו לפני 2000), תוספות בלי היתר, חובות לוועד ושיפוץ אנרגטי. ראו קניית דירת יד שנייה.
אנרגיה ומשכנתא
מסוף 2020 כל בניין חדש בקפריסין צריך להיות כמעט אפס אנרגיה (NZEB). לפי הדירקטיבה האירופית החדשה, מ־2030 בניינים חדשים יצטרכו להיות אפס פליטות, ובמדינות יידרש להפחית את צריכת האנרגיה של בנייני מגורים, בעיקר הישנים. כלומר, דירה ישנה עלולה לדרוש בעתיד השקעה בשדרוג. לגבי משכנתא: הבנק המרכזי לא מבחין בין דירה על הנייר לדירה גמורה, אבל כדאי לשאול את הבנק מראש אם הוא מממן דירה בלי שטר נפרד, ובאילו תנאים. ראו משכנתא ומימון.
מה מתאים לכם
דירה חדשה או יד שנייה לפי מצב
רוצים להשכיר מיד
- דירה חדשה
- רק אחרי המסירה
- יד שנייה
- אפשר להשכיר מיד
רוצים לשלם פחות מס בקנייה
- דירה חדשה
- 19% מע״מ לנופש או להשקעה
- יד שנייה
- אגרת העברה מופחתת
רוצים בלי שיפוץ ותחזוקה בשנים הקרובות
- דירה חדשה
- מתאים
- יד שנייה
- תלוי במצב הבניין
רוצים שטר בעלות מהר
- דירה חדשה
- בדרך כלל אחרי שנים
- יד שנייה
- לפעמים כבר יש שטר
| מצב | דירה חדשה | יד שנייה |
|---|---|---|
| רוצים להשכיר מיד | רק אחרי המסירה | אפשר להשכיר מיד |
| רוצים לשלם פחות מס בקנייה | 19% מע״מ לנופש או להשקעה | אגרת העברה מופחתת |
| רוצים בלי שיפוץ ותחזוקה בשנים הקרובות | מתאים | תלוי במצב הבניין |
| רוצים שטר בעלות מהר | בדרך כלל אחרי שנים | לפעמים כבר יש שטר |
באתר יש דירות יד שנייה ופרויקטים חדשים.
שאלות נפוצות
כמה יותר יקרה דירה חדשה מדירת יד שנייה?
לפי Landbank, המחיר החציוני של דירה חדשה בקפריסין במחצית הראשונה של 2026 היה 215,000 אירו, לעומת 140,000 אירו לדירת יד שנייה בינואר–ספטמבר 2026. ההפרש משתנה לפי מחוז, והדירות לא זהות.
האם על דירה חדשה משלמים מע״מ?
כן. 19% על דירה לנופש או להשקעה, ו־5% רק על בית קבוע בקפריסין שעומד בתנאים. על דירה חדשה לא משלמים אגרת העברה.
האם היזם חייב לתת ערבות בנקאית?
לא מצאנו חוק שמחייב זאת בקפריסין. כדאי לבקש ערבות בחוזה, ולשלם לפי שלבי הבנייה.
מתי מקבלים שטר בעלות בדירה חדשה?
רק אחרי סיום הבנייה, תעודת הגמר והפרדת השטרות, ולפעמים זה לוקח שנים. בינתיים מפקידים את החוזה במרשם המקרקעין.
האם יש אחריות על ליקויי בנייה?
לפי A. Danos, אין להניח שיש אחריות קבועה בחוק לכל הליקויים. ההגנה היא בעיקר מה שנכתב בחוזה, ותביעה חוזית מתיישנת בדרך כלל אחרי שש שנים.
מקורות (15)
- Paphos records Cyprus highest prices for new housesCyprus Mail, 31.7.2026 (נתוני Landbank). נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Resales of existing Cyprus houses more than double in third quarterCyprus Mail, 27.10.2026 (נתוני Landbank). נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Limassol commands highest square metre prices in Cyprus property marketCyprus Mail, 23.9.2026 (נתוני Landbank). נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Cyprus real estate: legal process, costs and VAT developments for property acquisitionsMichael Kyprianou (Mondaq), 19.5.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Cyprus VAT on first homes: legislative reform and extension of transitional relief to 31 December 2026Michael Kyprianou (Mondaq), 2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Indirect tax update (Decrees 102/2026 and 103/2026)KPMG Cyprus, מרץ 2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Purchasing property without a separate title deed in Cyprus: key risks and safeguards for buyersCA Chrysostomides (Mondaq), 15.7.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- The end of trapped buyers?Cyprus Mail (Eleni Philippou), 10.6.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Transfer of property by assignment agreementA. Danos & Associates (Mondaq), 29.1.2025. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Off-plan property in Cyprus: the 2026 legal protection guide for foreign buyersConnor Legal, 2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Defective construction in Cyprus: the legal rights of property buyersA. Danos & Associates (Mondaq), 9.9.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Cyprus: RES-H building obligations and minimum energy efficiencyClean Energy for EU Islands (הנציבות האירופית). נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Energy Performance of Buildings Directive recast now in forceMatheson, 17.6.2024. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Directive (EU) 2024/1275 on the energy performance of buildings (recast)EUR-Lex. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Notification of the Central Bank of Cyprus on LTV limitsESRB, 7.6.2021. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
המידע בעמוד הוא מידע כללי ואינו ייעוץ השקעות. אין בו הבטחה לתשואה או לעליית ערך.