למה לא לקנות נכס בצפון קפריסין
עודכן ב־30 באוקטובר 2026. מדיניות העריכה שלנו
המעמד המשפטי
- רק טורקיה מכירה ב"רפובליקה הטורקית של צפון קפריסין". ישראל לא מכירה בה, ולכן לפי שגרירות ישראל בניקוסיה קשה לסייע לישראלים שם.
- בית הדין האירופי לזכויות אדם קבע בפרשת Loizidou (1996) שבעלת נכס בצפון נשארה הבעלים החוקיים.
- בית הדין של האיחוד האירופי קבע בפרשת Orams (2009) שפסק דין של בית משפט בקפריסין נגד מי שבנה על קרקע כזו ניתן לאכיפה במדינות אחרות באיחוד. בית המשפט לערעורים באנגליה אכף אותו ב־2010.
- ממשלת בריטניה מזהירה שקונים בצפון עלולים לעמוד לדין בבתי המשפט של הרפובליקה.
סיכון פלילי
החוק הפלילי של קפריסין קובע עבירות על עסקאות, פרסום ושימוש במקרקעין של אחרים בשטחים, גם כשהמעשה נעשה מחוץ לרפובליקה. בפברואר 2025 הפרלמנט החמיר את העונש על שימוש בקרקע של אחרים לעד חמש שנות מאסר וקנס של עד 10,000 אירו. לעבירות אחרות, כמו עסקאות במרמה, נקבעו עונשים חמורים יותר.
- ביוני 2024 נעצר שמעון אייקוט, יזם ישראלי שבנה בצפון, במעבר לרפובליקה. באוקטובר 2025 הוא נשפט לחמש שנות מאסר אחרי שהודה, ובאפריל 2026 הועבר לישראל לריצוי יתרת העונש.
- במאי 2025 נשלחו לכלא שתי נשים הונגריות שהורשעו בפרסום וקידום מכירות של דירות בצפון.
- באוגוסט 2026 אישר בית משפט בצרפת להסגיר לקפריסין סוכנת נדל״ן שנעצרה בניס, לפי צו מעצר אירופי.
סיכונים מעשיים
- הבעלות: "שטרות" שמונפקים בצפון לא מוכרים ברפובליקה, והבעלים המקוריים עלולים לתבוע.
- נכסים באיחוד: פסק דין קפריסאי נגדכם יכול להיאכף על נכסים במדינות אחרות באיחוד האירופי.
- מעבר וכניסה: לפי שגרירות ישראל בניקוסיה, כניסה לקפריסין דרך הצפון מפרה את החוק בקפריסין ועלולה להוביל לאיסור כניסה.
- הסדר מדיני עתידי עלול להשפיע על הזכויות בנכס.
איך יודעים אם נכס נמצא בצפון
פרסומים על נכסים בצפון משתמשים לפעמים בשמות טורקיים ולפעמים בשמות יווניים, ולא תמיד מציינים שהנכס מעבר לקו. ערים ואזורים מוכרים בצפון: קירניה (Kyrenia/Girne), פמגוסטה (Famagusta/Gazimağusa), איסקלה (Iskele/Trikomo), בוגאז (Bogaz) ומורפו (Morphou/Güzelyurt). אם המחיר נמוך משמעותית מנכסים דומים בלימסול, פאפוס או לרנקה, או שהמוכר מציע "שטר טורקי", זה סימן לבדוק היטב.
ועדת הנכסים בצפון
בצפון פועלת ועדה (Immovable Property Commission) שמקבלת תביעות של בעלים קפריסאים יוונים ופוסקת להם בעיקר פיצויים. לפי Cyprus Mail, עד אוגוסט 2026 הוגשו לה 8,755 תביעות, ונפסקו פיצויים של כ־776 מיליון אירו. קיומה של הוועדה לא הופך קנייה של נכס כזה לבטוחה: הבעלים המקוריים עדיין יכולים לתבוע את מי שמשתמש בנכס בבתי המשפט של הרפובליקה, כמו בפרשת Orams.
כניסה לקפריסין
לפי שגרירות ישראל בניקוסיה, נקודות הכניסה החוקיות לקפריסין הן שדות התעופה לרנקה ופאפוס, והנמלים לרנקה, לימסול, לאצי, פאפוס ואיה נאפה. לפי השגרירות, מי שנכנס לקפריסין דרך הצפון ואחר כך עובר לרפובליקה עלול לקבל חותמת שחורה בדרכון, איסור כניסה לעשר שנים, ועד 12 חודשי מאסר או קנס. יזם ישראלי שבנה בצפון נעצר ב־2024 כשעבר במעבר לרפובליקה.
מה אומרות ממשלות
- ממשלת בריטניה, בהנחיה לקונים שעודכנה לאחרונה ב־2019: בעלי נכסים בצפון מלפני 1974 עדיין נחשבים לבעלים החוקיים, וקונים עלולים לעמוד לדין בבתי המשפט של הרפובליקה. גם על קרקע שהייתה בבעלות טורקית לפני 1974, ההיתר לקנות עלול להידחות בלי הסבר.
- משרד החוץ של קפריסין, באזהרה שמופצת למבקשי אשרות: ניצול בלתי חוקי של נכסים של קפריסאים יוונים הוא עבירה פלילית, ומי שמעורב בו עלול לעמוד לדין.
- שר המשפטים של קפריסין אמר ב־2026 שישראל פרסמה אזהרה לאזרחיה מפני קניית נכסים שנבנו על אדמות של קפריסאים יוונים בצפון.
אכיפה מחוץ לקפריסין לא תמיד אחידה: בדצמבר 2025 בית משפט בצרפת דחה צו מעצר אירופי בפרשה כזו, ובאוגוסט 2026 בית משפט אחר בצרפת אישר הסגרה. מי שמעורב בעסקה כזו לא יכול לדעת מראש איך ינהגו בו.
שאלות נפוצות
האם מותר לישראלי לקנות דירה בצפון קפריסין?
החוק הישראלי לא אוסר, אבל ברפובליקה של קפריסין קנייה, מכירה, פרסום או שימוש בנכס של קפריסאים יוונים בצפון הם עבירה פלילית, ויזם ישראלי נשפט בגלל זה לחמש שנות מאסר.
האם פמגוסטה בצפון?
רוב מחוז פמגוסטה, כולל העיר, נמצא בצפון. אזורים כמו איה נאפה ופרוטרס שייכים למחוז אבל נמצאים בשליטת הרפובליקה.
מי שקנה דירה בצפון יכול להיעצר?
החוק הקפריסאי קובע עבירות פליליות על קנייה, מכירה, פרסום ושימוש בנכסים של קפריסאים יוונים בצפון, גם כשהמעשה נעשה מחוץ לרפובליקה. היו מעצרים של יזמים ומשווקים, כולל ישראלים, ובית משפט בצרפת אישר הסגרה לפי צו מעצר אירופי.
האם קירניה נמצאת בצפון?
כן. קירניה (Girne), איסקלה (Trikomo) ומורפו (Güzelyurt) נמצאות בצפון, שאינו בשליטת הרפובליקה.
האם אפשר לבקש פיצוי מהוועדה בצפון במקום?
הוועדה בצפון מקבלת תביעות של הבעלים המקוריים, לא של קונים. מבחינת הקונה, היא לא פותרת את הסיכון המשפטי והפלילי ברפובליקה.
מקורות (14)
- Loizidou v. Turkeyהרפובליקה של קפריסין, פרסום ממשלתי 2025. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Apostolides v Orams, C‑420/07 – הודעה לעיתונות 39/09בית הדין של האיחוד האירופי, 28.4.2009. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Cyprus: buying propertyממשלת בריטניה (GOV.UK). נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Tougher criminal penalties for usurping Greek Cypriot properties in northCyprus Mail, 6.2.2025. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Risks of investing in real estate in the north of CyprusY. Vasiliou & Co (Mondaq), 19.2.2024. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Israeli director of north property developer arrested at checkpointCyprus Mail, 8.6.2024. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Cyprus court jails Israeli developer for 5 years over properties in the northAP (Arab News), 24.10.2025. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Aykut transferred to Israel to serve out remaining sentenceCyprus Mail, 17.4.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Two women jailed for usurping Greek Cypriot property in northCyprus Mail, 9.5.2025. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Woman accused of usurping Greek Cypriot property in north to be extraditedCyprus Mail, 22.8.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- אזהרת מסע – צפון קפריסיןשגרירות ישראל בניקוסיה. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Greek Cypriot refugees increasingly turn to IPC for compensationCyprus Mail, 18.8.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- France rejects European arrest warrant in property usurpation casePolitis, 10.12.2025. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Warning: illegal exploitation of Greek-Cypriot propertiesמשרד החוץ של קפריסין. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
המידע בעמוד הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי. לפני חתימה על מסמך או העברת כסף התייעצו עם עורך דין בקפריסין.