מס על הכנסה משכירות בקפריסין

איך מחושב המס בקפריסין

בעל דירה שאינו תושב קפריסין משלם בקפריסין מס הכנסה על השכירות מהדירה שם. לפי PwC, מהשכירות ברוטו מורידים ניכוי קבוע של 20% במקום הוצאות תיקון ותחזוקה בפועל, את הריבית על הלוואה שלקחתם כדי לקנות את הדירה, ופחת על הבניין. את הניכוי של 20% מקבלים גם בלי להציג קבלות, אבל הוא בא במקום ההוצאות האמיתיות על תיקונים ותחזוקה.

• ניכוי קבוע: 20% מהשכירות ברוטו.
• ריבית: כל הריבית על הלוואה לרכישת הדירה המושכרת, לפי RSM.
• פחת: לפי כרטיס המס של KPMG לשנת 2025, 3% בשנה על דירות ובניינים מסחריים. לא מצאנו מקור שאומר אם הרפורמה של 2026 שינתה את השיעור. על הקרקע אין פחת.

ביטוח הבריאות (GESY) ומס ההגנה

על שכירות בקפריסין חלה תרומה של 2.65% למערכת הבריאות הלאומית (GESY). לגבי מי שאינו תושב, המקורות חלוקים. RSM כותבת שהתרומה חלה על מקבלי שכירות בלי קשר לתושבות, ומשרד עורכי הדין Patrikios כותב שתושבי חוץ חייבים בה רק כשיש להם שכירות מנכס בקפריסין. Zeno Legal כותבת שבעל דירה שאינו תושב בדרך כלל לא חייב בה, כי GESY חלה על תושבים. לפי רוב המקורות המקצועיים התרומה כנראה חלה, אבל זה דורש בדיקה.

מס ההגנה המיוחד (SDC) על שכירות בוטל מ־1.1.2026. עד סוף 2025 הוא הגיע לכ־2.25% מהשכירות, אבל ממילא לא חל על מי שאינו תושב קפריסין.

רישום, דיווח ותשלום בקפריסין

1. 1

   מספר מס

   לפי Zeno Legal, בעל דירה עם הכנסה משכירות בקפריסין צריך מספר מזהה מס קפריסאי (TIC). הרישום נעשה באתר רשות המסים.

2. 2

   דוח שנתי

   מגישים דוח מס הכנסה שנתי. המועד להגשת הדוח על 2025 נקבע בצו ל־31.10.2026. מועד ההגשה על 2026 לא ברור במקורות, ולכן כדאי לוודא אותו מראש עם רואה החשבון.

3. 3

   שכר דירה רק בהעברה

   מ־1.7.2026 מותר לקבל שכר דירה על נכס בקפריסין רק בהעברה בנקאית, בכרטיס אשראי או חיוב, או באמצעי תשלום אלקטרוני מוכר. הכלל חל על כל סכום, ואסור לבעל הדירה לקבל מזומן.

השכרה לטווח קצר

השכרה לתיירים דרך אתרי הזמנות יכולה להיחשב בקפריסין הכנסה מעסק ולא שכירות רגילה. לפי חוזר רשות המסים 10/2023, כפי שמסכם אותו משרד Savva, זה קורה כשהנכס רשום, או צריך להיות רשום, כיחידת אירוח במשרד התיירות, הבעלים רשום במע"מ וגובה 9%, והנכס מושכר לתקופות קצרות לאנשים שונים.

על אירוח חל מע"מ מופחת של 9%. חובת הרישום במע"מ מתחילה במחזור של יותר מ־15,600 אירו ב־12 חודשים, אבל לפי PwC עוסק שאינו מבוסס בקפריסין חייב להירשם בלי סף. אם זה חל על ישראלי שמשכיר דירה לתיירים, צריך לבדוק עם יועץ מע"מ קפריסאי. השכרה רגילה למגורים לטווח ארוך פטורה ממע"מ.

המס בישראל: שני מסלולים

תושב ישראל חייב במס על הכנסה משכירות בחו"ל. אין אמנה למניעת כפל מס בין ישראל לקפריסין (ראו מס בישראל ובקפריסין), אבל החוק הישראלי עצמו נותן זיכוי על מס זר במסלול הרגיל.

שיעור הפחת שמותר לנכות על דירה בחו"ל לא מופיע במקורות שבדקנו בבירור. לפי משרד רואי החשבון שטיינמץ עמינח, פחת על מבנה בישראל הוא בין 2% ל־4%, לפי סוג הנכס.

ביטוח לאומי: לפי סעיף 350(א)(7) לחוק הביטוח הלאומי, שכירות מחו"ל שממוסה לפי סעיף 122א פטורה מדמי ביטוח. לפי בן שושן רואי חשבון, הביטוח הלאומי טוען שהפטור חל רק על מי שבחר במסלול 15%, אבל בתי הדין לעבודה פסקו גם אחרת. בכל מקרה, הפטור לא חל כשההכנסה נחשבת הכנסה מעסק.

חובת הגשת דוח: התקנות על פטור מהגשת דוח שנתי קובעות מתי הכנסה מחו"ל או נכסים בחו"ל מחייבים דוח, והספים מתעדכנים מדי שנה. בדקו עם רואה חשבון ישראלי אם אתם חייבים בדוח.

דוגמה