דילוג לתוכן הראשי
נדל״ן קפריסין

איפה כדאי להשקיע בקפריסין

עודכן ב־31 באוקטובר 2026. מדיניות העריכה שלנו

אין עיר אחת שהכי כדאי להשקיע בה. לימסול היא השוק הגדול והיקר, עם שכר הדירה הגבוה ביותר. פאפוס זולה יותר ותלויה יותר בקונים זרים ובתיירות. לרנקה היא הזולה מבין השלוש, הקרובה ביותר לנמל התעופה, וזו שבה ישראלים קונים הכי הרבה. ההחלטה תלויה בתקציב, במטרה ובסיכון שמתאימים לכם.

השוואה לפי נתונים

לימסול, פאפוס ולרנקה, נכון לאוקטובר 2026

  • חוזי מכר, ינואר–ספטמבר 2026

    לימסול
    4,860
    פאפוס
    2,999
    לרנקה
    3,291

  • שינוי מחירים שנתי במחוז, רבעון 2 2026

    לימסול
    עלייה של 7.8%
    פאפוס
    עלייה של 9.6%
    לרנקה
    עלייה של 9.8%

  • חציון דירות יד שנייה בעסקאות, מחצית 1 2026

    לימסול
    2,686 אירו למ״ר
    פאפוס
    1,748 אירו למ״ר
    לרנקה
    1,528 אירו למ״ר

  • שכירות ממוצעת, 2 חדרי שינה

    לימסול
    1,400–1,500 אירו
    פאפוס
    700–800 אירו
    לרנקה
    700–800 אירו

  • חלק הקונים הזרים בחוזים, ינואר–יולי 2026 (BuySell)

    לימסול
    כ־37%
    פאפוס
    כ־70%
    לרנקה
    כ־47%

  • רכישות של ישראלים, ספטמבר 2024 עד ספטמבר 2025

    לימסול
    571
    פאפוס
    683
    לרנקה
    850

  • מחיר ביקוש חציוני באתר (מ־250,000 אירו)

    לימסול
    640,000 אירו
    פאפוס
    355,000 אירו
    לרנקה
    325,000 אירו

לימסול: שוק גדול, מחיר כניסה גבוה

הכי הרבה עסקאות ושכר הדירה הגבוה ביותר, עם ביקוש מצד עובדים בחברות בינלאומיות ובענף הספנות. מנגד, מחירי הכניסה הגבוהים בקפריסין, וזה המחוז היחיד שבו קצב עליית המחירים לא הואץ ב־2026. מתאימה למי שמחפש השכרה ארוכה בעיר פעילה כל השנה ותקציב גבוה יותר. ראו נדל״ן בלימסול.

המשך: המדריך ללימסול, עם שכונות ומחירים, והדירות למכירה בלימסול.

פאפוס: נופש ותיירות

מחירים נמוכים משמעותית מלימסול, נמל תעופה קרוב, והרבה יחידות רשומות להשכרה לתיירים. מנגד, לפי ניתוח BuySell של נתוני מרשם המקרקעין, כ־70% מהחוזים בינואר–יולי 2026 נחתמו עם קונים זרים, והבנק המרכזי של קפריסין מזהיר שתלות כזו בביקוש מחו״ל היא סיכון אם הוא ייחלש. שכר הדירה לטווח ארוך נמוך יותר. מתאימה למי שמשלב שימוש עצמי עם השכרה עונתית. ראו נדל״ן בפאפוס.

המשך: המדריך לפאפוס, עם שכונות ומחירים, והדירות למכירה בפאפוס.

לרנקה: קרוב לטיסה, מחיר נמוך

הזולה מבין שלוש הערים, כ־10 עד 15 דקות מנמל התעופה הראשי, עם עליית מחירים מהירה ב־2026 וביקוש יציב לדיור במחירים נוחים. מנגד, פחות דירות בטווח שמעל 250,000 אירו, ופרויקטי הפיתוח הגדולים, כמו המרינה, עדיין תקועים. מתאימה למי שטס הרבה לישראל ומחפש מחיר כניסה נמוך. ראו נדל״ן בלרנקה.

המשך: המדריך ללרנקה, עם שכונות ומחירים, והדירות למכירה בלרנקה.

השכרה ארוכה או לתיירים, לפי עיר

במאי 2025 היו רשומות במשרד התיירות 3,957 יחידות אירוח להשכרה קצרה במחוז פאפוס, 1,237 בלרנקה ו־1,076 בלימסול. כלומר פאפוס היא שוק ההשכרה לתיירים הגדול, ולימסול היא שוק ההשכרה הארוכה היקר. בבחירה בין השתיים חשוב גם כמה זמן תוכלו להשקיע: השכרה לתיירים דורשת ניהול שוטף, ותלויה בעונה ובמספר התיירים.

אזורים בתוך כל עיר

  • לימסול: לפי Landbank, הכי הרבה עסקאות של דירות יד שנייה במחצית הראשונה של 2026 היו בעיר עצמה, בגרמסוגייה ובמסה גיטוניה. באגיוס טיכונאס, ממזרח לעיר, נרשם החציון הגבוה ביותר למ״ר מבין האזורים המובילים.
  • פאפוס: הכי הרבה עסקאות של דירות יד שנייה היו בעיר פאפוס, בכלוראקה ובפגיה. בגרוסקיפו נמכרו הרבה דירות חדשות.
  • לרנקה: הכי הרבה עסקאות של דירות יד שנייה היו בעיר עצמה, בטרספאנו ובאורוקליני. באראדיפו ובליבדיה נמכרו הרבה דירות חדשות.

מה קרה ב־2026

בכל שלוש הערים מספר העסקאות עלה בתשעת החודשים הראשונים של 2026: ב־17% בלימסול, ב־18% בפאפוס וב־15% בלרנקה, לעומת התקופה המקבילה ב־2025. בספטמבר 2026 בלבד נחתמו בכל קפריסין 495 חוזים עם קונים ממדינות מחוץ לאיחוד האירופי, עלייה של 26% לעומת ספטמבר 2025.

הביקוש מישראל

ישראל הייתה בינואר–יולי 2026 השוק השלישי בגודלו בשני נמלי התעופה של קפריסין, עם כ־10% מהנוסעים. באוגוסט 2026 הגיעו לקפריסין 135,628 תיירים מישראל, עלייה של 28% לעומת אוגוסט 2025 וכ־23% מכלל התיירים באותו חודש. מי שמשכיר לתיירים צריך לזכור שהביקוש הזה רגיש למצב הביטחוני ולטיסות.

שאלות שיעזרו לכם להחליט

  1. מה המטרה: הכנסה משכירות, שימוש עצמי, מעבר בעתיד, או שילוב?
  2. השכרה ארוכה או לתיירים? כל אחת מתאימה לאזורים אחרים ומחייבת רמת מעורבות אחרת.
  3. מה התקציב הכולל, כולל אגרות, עורך דין וריהוט?
  4. כמה חשובה לכם הקרבה לנמל התעופה?
  5. כמה סיכון אתם מוכנים לקחת: שוק שתלוי בקונים זרים, או שוק עם ביקוש מקומי?
  6. מה יקרה אם תצטרכו למכור בעוד כמה שנים? בשוק גדול יותר יש בדרך כלל יותר קונים.

מה הופך השקעה לבטוחה יותר

  • עורך דין מטעמכם ובדיקה במרשם המקרקעין לפני כל תשלום.
  • דירה עם שטר בעלות נפרד, בלי שעבודים.
  • קנייה רק ברפובליקה של קפריסין. ראו סיכונים בצפון קפריסין.
  • חישוב תשואה עם הנחות שמרניות, ראו תשואה על נדל״ן בקפריסין.
  • מעקב אחרי הכללים החדשים לקונים זרים, שעדיין בדיון בפרלמנט.

שאלות נפוצות

איפה הכי כדאי להשקיע בקפריסין?

זה תלוי במטרה ובתקציב. לימסול לשכירות ארוכה ותקציב גבוה, פאפוס לשילוב של נופש והשכרה, לרנקה למחיר כניסה נמוך וקרבה לנמל התעופה. אנחנו לא ממליצים על עיר אחת לכולם.

איפה ישראלים קונים הכי הרבה?

לפי נתוני משרד הפנים של קפריסין (ספטמבר 2024 עד ספטמבר 2025), במחוז לרנקה: 850 רכישות. ישראלים הובילו את הרשימה שפורסמה למחוז, לפני לבנונים ובריטים.

איזו עיר הכי זולה?

לרנקה. לפי Landbank, החציון בעסקאות של דירות יד שנייה במחצית הראשונה של 2026 היה 1,528 אירו למ״ר, לעומת 1,748 בפאפוס ו־2,686 בלימסול.

האם השקעה בנדל״ן בקפריסין בטוחה?

אין השקעה בלי סיכון. הבנק המרכזי של קפריסין מזהיר שהמחירים קרובים לשיא של 2008 ושהשוק בערי החוף תלוי בקונים זרים. בדיקה משפטית, שטר בעלות וחישוב שמרני מקטינים את הסיכון.

איפה המחירים עולים הכי מהר?

לפי הבנק המרכזי, ברבעון השני של 2026 המחירים עלו ב־9.8% במחוז לרנקה, 9.6% בפאפוס ו־7.8% בלימסול, בשנה. עליות עבר לא מבטיחות עליות בעתיד.

מקורות (17)
  1. Contracts of Sale 2025–2026 (עד ספטמבר 2026)מחלקת רישום ומדידות של קפריסין (DLS). נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  2. Cyprus property prices climb as foreign demand stays strong, CBC saysCyprus Mail, 24.9.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  3. Limassol commands highest square metre prices in Cyprus property marketCyprus Mail, 23.9.2026 (נתוני Landbank). נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  4. Paphos records Cyprus highest prices for new housesCyprus Mail, 31.7.2026 (נתוני Landbank). נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  5. Cyprus airports maintain strong passenger volumes despite regional challengesHermes Airports (Routesonline), נתוני יולי 2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  6. Cyprus tourism sector shows steady summer recovery after weak springCyprus Mail, 17.9.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  7. Rental prices by district: which city tops the list?SigmaLive, 23.7.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  8. Strongest September on record for Cyprus propertyCyprus Mail, 13.10.2026 (ניתוח BuySell של נתוני DLS). נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  9. British, Israelis and Russians top list of foreign property buyers in CyprusCyprus Mail, 24.10.2025. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  10. ניתוח הדירות המוצעות באתר (334 דירות יד שנייה מ־250,000 אירו)נדל״ן קפריסין. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  11. Cyprus shipping strengthens global standing as sector contributes €1.9 billionCyprus Mail, 11.6.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  12. Short-term rental surge in Cyprus triggers tougher rulesCyprus Mail, 26.5.2025. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  13. CBC Financial Stability Report 2025SigmaLive, 30.7.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  14. Larnaca Airport (LCA): the complete guideCyprus Mail, עודכן 1.9.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  15. Larnaca and Nicosia drive demand for affordable housing in CyprusCyprus Mail, 15.1.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  16. Legal hurdle threatens Larnaca marina redevelopmentCyprus Mail, 22.10.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  17. Our View: strict rules on property sales to third-country nationals long overdueCyprus Mail, 27.10.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.

המידע בעמוד הוא מידע כללי ואינו ייעוץ השקעות. אין בו הבטחה לתשואה או לעליית ערך.