משכנתא ומימון לדירה בקפריסין

שלוש דרכים לממן את הקנייה

משכנתא מבנק בקפריסין

לפי הודעה של הבנק המרכזי של קפריסין לגוף האירופי ESRB מ־2021, הלוואה לדיור מוגבלת ל־80% משווי הנכס כשזה מקום המגורים העיקרי של הלווה, ול־70% בכל נכס אחר. דירת נופש או דירה להשקעה של ישראלי נכנסת לקבוצה השנייה. לא מצאנו מסמך מ־2025 או 2026 שמשנה את המגבלות האלה.

שני הבנקים מציגים את המשכנתאות שלהם לתושבי קפריסין. לא מצאנו מקור רשמי שמתאר איך בנק מחליט על משכנתא למי שאינו תושב, ולכן צריך לבדוק ישירות מול הבנק. Bank of Cyprus כותב שהוא רשאי לדחות בקשה לפי שיקול דעתו הבלעדי. לפי Zeno Legal, אתר שירותים משפטיים שאינו משרד עורכי דין רשום, בנקים בקפריסין מממנים לקונים זרים בדרך כלל 60% עד 70%.

כמה אפשר להחזיר בכל חודש

הבנק המרכזי של קפריסין לא מגביל את ההחזר לאחוז מההכנסה ברוטו. הוא מגביל אותו להכנסה הפנויה נטו, כלומר ההכנסה החודשית פחות ההוצאות החודשיות. לפי ההנחיה (בנוסח המשולב מנובמבר 2022), סך ההחזרים מוגבל ל־80% מההכנסה הפנויה, ול־65% כשההלוואה במטבע חוץ.

הריבית ב־2026

• הבנק המרכזי האירופי העלה את הריבית פעמיים ב־2026, ביוני ובספטמבר, בכל פעם ב־0.25%. מ־16.9.2026 ריבית הפיקדון שלו 2.50% וריבית המימון העיקרית 2.65%. ב־29.10.2026 הוא השאיר את הריבית ללא שינוי.
• Bank of Cyprus מפרסם משכנתא בריבית משתנה של 4.85% עד 5.00% בסך הכול, על בסיס הריבית של הבנק המרכזי האירופי.
• לפי נתוני הבנק המרכזי של קפריסין שפרסם Cyprus Mail, הריבית הממוצעת על הלוואות חדשות לדיור הייתה 4.06% במאי 2026 ו־4.16% באוגוסט 2026.

העלויות של משכנתא בקפריסין

• רישום המשכנתא במרשם המקרקעין: 1% מסכום ההלוואה, ועוד 5 אירו לכל אישור רישום (לפי עלון האגרות של המרשם מ־2022).
• עמלות בנק: ב־Bank of Cyprus דמי הכנת מסמכים של 75 אירו להלוואה מעל 20,000 אירו, ובנוסף דמי טיפול שהבנק לא מפרסם את סכומם. לקוח חדש של היחידה הבינלאומית שדורש בדיקה מוגברת משלם 500 אירו על פתיחת חשבון.
• שמאות: Bank of Cyprus מונה שמאות שנעשית עבור הבנק בין העלויות של הלווה, בלי לפרסם סכום.
• ביטוח: Alpha Bank דורש לשעבד לטובתו פוליסת ביטוח חיים. Bank of Cyprus מונה ביטוח חיים או ביטוח מבנה בין העלויות.
• פירעון מוקדם: Alpha Bank כותב שיש עמלה על פירעון מוקדם.

כשאין עדיין שטר בעלות נפרד לדירה, אי אפשר לרשום משכנתא רגילה. עלון האגרות של המרשם כולל אגרה של 200 אירו להפקדת המחאה של חוזה מכר כביטחון להלוואה, כך שיש דרך לשעבד חוזה. לא מצאנו מקור שאומר אם בנקים מממנים כך למי שאינו תושב, ובאיזה שיעור. לפי A. Danos, בעיות תכנון בבניין יכולות להשפיע גם על המימון. ראו שטר בעלות בקפריסין.

מימון מישראל: הלוואה לכל מטרה

מי שיש לו דירה בישראל יכול לקחת הלוואה בשעבוד שלה ולהשתמש בכסף לקנייה בקפריסין. הכללים של בנק ישראל להלוואה כזו (הוראה 329, גרסה מ־30.6.2026):

• שיעור המימון מוגבל בדרך כלל ל־50% משווי הדירה בישראל, כולל הלוואות קודמות עליה.
• הבנק רשאי לתת עד 70%, בתנאי שהסכום שמעל 50% לא עולה על 200,000 ש"ח. בדצמבר 2025 הוחלט לקבע את ההקלה, והיא נכללה בהוראה ב־2026.
• ההחזר החודשי לא יעלה על 50% מההכנסה החודשית הפנויה, וסופרים את כל האשראי שניתן בשעבוד הדירה.
• התקופה המרבית היא 30 שנה.

סיכון השער

משכנתא בקפריסין היא באירו, ורוב הישראלים מרוויחים בשקלים. אם השקל נחלש, ההחזר החודשי בשקלים עולה. ההלוואה בישראל היא בשקלים, אבל הדירה והשכירות באירו, כך שגם שם השער משפיע על התשואה. כדאי לחשב את ההחזר גם בשער גרוע יותר מהיום. אפשר להיעזר במחשבון התשואה.