דילוג לתוכן הראשי
נדל״ן קפריסין

רשימת בדיקות לפני קניית דירה בקפריסין

עודכן ב־31 באוקטובר 2026. מדיניות העריכה שלנו

לפני שקונים דירת יד שנייה בקפריסין, עורך הדין שלכם צריך לבדוק מי הבעלים ואם מותר לו למכור, אם יש שעבודים או עיקולים, אם יש שטר בעלות נפרד, ואם הדירה נבנתה לפי ההיתרים וקיבלה תעודת גמר. חשוב לבדוק גם חובות לוועד הבית ולרשויות, ולהפקיד את החוזה במרשם המקרקעין. הרשימה כאן עוזרת לוודא ששום דבר לא נשכח.

רשימת הבדיקות

מה עורך הדין צריך לבדוק בדירת יד שנייה

  • המוכר

    מה בודקים
    שהמוכר הוא הבעלים ורשאי למכור. בחברה: תמצית רישום. במיופה כוח: ייפוי כוח בתוקף
    איך
    תעודת זהות, רישום חברות, ייפוי כוח

  • תעודת חיפוש

    מה בודקים
    מי הבעלים הרשום ומה רשום על הנכס
    איך
    ממרשם המקרקעין. לפי חוק 132(I)/2023, המוכר מצרף לחוזה תעודה מחמשת ימי העבודה שלפני החתימה

  • שעבודים והערות

    מה בודקים
    משכנתאות, עיקולים, הערות, זיקות הנאה וזכויות מעבר
    איך
    בתעודת החיפוש. אם יש משכנתא, מסדירים את הסרתה בחוזה

  • שטר בעלות

    מה בודקים
    אם יש שטר נפרד לדירה, או רק לחלקה כולה
    איך
    בלי שטר נפרד: מעבירים את החוזה של המוכר (המחאה) ומפקידים אותה במרשם

  • היתר תכנון והיתר בנייה

    מה בודקים
    שיש היתרים ושהם תואמים לבניין
    איך
    ברשות התכנון. מ־1.7.2024 היתרי בנייה ניתנים ברשויות המקומיות המחוזיות (EOA)

  • תעודת גמר

    מה בודקים
    שהבניין קיבל אישור סופי
    איך
    בתיק הבניין ברשות

  • התאמה לתוכניות

    מה בודקים
    שאין תוספות או שינויים בלי היתר, ושאין צווי אכיפה
    איך
    השוואה בין התוכניות המאושרות לבין הדירה בפועל

  • ועד הבית

    מה בודקים
    חובות לוועד ומה כלול בדמי הוועד
    איך
    מכתב מהוועד. החוק לא מחייב עדיין אישור על היעדר חובות

  • חובות לרשויות

    מה בודקים
    חובות לעירייה, לביוב ולמים
    איך
    קבלות מהמוכר ומהרשויות

  • אישור מסים של המוכר

    מה בודקים
    שהמוכר שילם את המסים על המכירה
    איך
    טופס N313, שנדרש להעברה

  • מע"מ או אגרת העברה

    מה בודקים
    אם הדירה חייבת במע"מ או באגרת העברה
    איך
    מ־1.9.2026, דירה שלא נעשה בה שימוש של 18 חודשים לפחות יכולה להיות חייבת במע"מ גם כשהיא נמכרת כיד שנייה

  • היתר רכישה לזרים

    מה בודקים
    קונה שאינו אזרח האיחוד האירופי צריך היתר לפי חוק Cap. 109
    איך
    עורך הדין מגיש בקשה אחרי החתימה, וההיתר נדרש לפני ההעברה

  • הפקדת החוזה

    מה בודקים
    שהחוזה הופקד במרשם המקרקעין
    איך
    תוך שישה חודשים מהחתימה, באגרה של 50 אירו

כשאין שטר בעלות נפרד

בבניינים רבים בקפריסין יש שטר רק לחלקה כולה, ועדיין לא לכל דירה. במקרה כזה המוכר מעביר לכם את החוזה שלו עם הקבלן (המחאה), ומפקידים את ההמחאה במרשם המקרקעין. לפי עלון האגרות, האגרה היא 0.5% מהמחיר, לפחות 50 אירו ולכל היותר 3,000 אירו. לפי A. Danos, צריך להפקיד את ההמחאה תוך שישה חודשים.

היתרים, תעודת גמר ושינויים בדירה

לפי Global Law Experts, צריך לבדוק את היתר התכנון ואת היתר הבנייה ברשות התכנון, לברר אם נעשו עבודות בלי היתר ואם יש צווי אכיפה. פער משמעותי בין מה שאושר לבין מה שנבנה הוא סימן אזהרה. לפי A. Danos, צריך גם לבדוק אם הבניין קיבל אישור סופי. בעיות תכנון יכולות לעכב את הוצאת השטר, להקשות על משכנתא ולהקשות על מכירה בעתיד.

מ־1.7.2024 היתרי הבנייה ניתנים ברשויות המקומיות המחוזיות (EOA). היתרים ישנים יותר ניתנו בעירייה או במשרד המחוזי, ולכן התיק יכול להיות במקום אחר.

חובות שעוברים עם הדירה

בקשו מהוועד מכתב על החובות ועל גובה דמי הוועד. לפי Cyprus Mail, החוק לא מחייב עדיין אישור על היעדר חובות לוועד, ויש הצעת חוק בנושא. בקשו גם קבלות על תשלומים לעירייה, לביוב ולמים. לפני ההעברה המוכר צריך אישור מרשות המסים (N313) שהמסים על המכירה שולמו. מה בודקים בדירה עצמה מוסבר במדריך לדירת יד שנייה.

עורך הדין שלכם

לפי AGP Law, עורך הדין צריך לפעול רק בשביל הקונה, בלי ניגוד עניינים עם המוכר או היזם. ודאו שהוא ברשימת עורכי הדין של לשכת עורכי הדין של קפריסין. כשקונים מישראל, הוא גם מי שיפעל לפי ייפוי הכוח שלכם. ראו קניית דירה בקפריסין מרחוק והשלבים בקניית דירה.

שאלות נפוצות

מה עורך דין בודק לפני קניית דירה בקפריסין?

את המוכר, תעודת החיפוש ממרשם המקרקעין, שעבודים, שטר הבעלות, ההיתרים ותעודת הגמר, חובות לוועד ולרשויות, ואת ההיתר לזרים ואת הפקדת החוזה.

מה זו תעודת חיפוש?

מסמך ממרשם המקרקעין שמראה מי הבעלים הרשום ואילו משכנתאות, עיקולים והערות רשומים על הנכס. לפי החוק, המוכר מצרף לחוזה תעודה מחמשת ימי העבודה שלפני החתימה.

אפשר לקנות דירה בלי שטר בעלות נפרד?

אפשר, בהמחאה של החוזה של המוכר שמפקידים במרשם המקרקעין. זה דורש בדיקה זהירה יותר, כי הבעלות הרשומה עוברת רק כשיוצא השטר.

למה חשוב לבדוק היתרי בנייה?

כי שינויים בלי היתר או בניין בלי תעודת גמר יכולים לעכב את השטר, להקשות על משכנתא ולהקשות על מכירה בעתיד.

מי משלם חובות לוועד הבית של המוכר?

החוק לא מחייב עדיין אישור על היעדר חובות, ולכן חשוב לקבל מכתב מהוועד ולהסדיר בחוזה מי משלם חובות קודמים.

תוך כמה זמן צריך להפקיד את החוזה?

תוך שישה חודשים מהחתימה, במרשם המקרקעין, באגרה של 50 אירו. ההפקדה נותנת לכם זכות לדרוש את ביצוע החוזה.

מקורות (16)
  1. Property due diligence in CyprusGlobal Law Experts, 5.10.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  2. הנחיות לחוק 132(I)/2023 (Οδηγίες για Νόμο Ν.132(Ι)/2023)מחלקת רישום ומדידות של קפריסין (DLS). נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  3. Frequently asked questionsמחלקת רישום ומדידות של קפריסין (DLS). נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  4. Rights and fees (עלון אגרות)מחלקת רישום ומדידות של קפריסין (DLS), יולי 2022. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  5. Transfer of property by assignment agreementA. Danos & Associates (Mondaq), 29.1.2025. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  6. Buying property in Cyprus: the complete legal guide for foreign buyers (2026)A. Danos & Associates (Mondaq), 8.6.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  7. Real estate transactions in Cyprus: frequently asked questionsA. Danos & Associates (Mondaq), 22.9.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  8. Cyprus authorities scramble to process building permits backlogCyprus Mail, 20.9.2024. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  9. No more free rides in the lift as Cyprus tackles communal fee dodgersCyprus Mail, 22.10.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  10. Transfer by sale – required documentsמחלקת רישום ומדידות של קפריסין (DLS). נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  11. Indirect tax update (Decrees 102/2026 and 103/2026)KPMG Cyprus, מרץ 2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  12. Acquisition of property by non-EU citizensAGP Law, 30.4.2025. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  13. טופס COMM 145: בקשה להיתר רכישת נכס לזרים (Cap. 109)משרד הפנים של קפריסין. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  14. הפקדת חוזה מכר (Sale contract deposit)מחלקת רישום ומדידות של קפריסין (DLS). נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  15. Buying property in CyprusAGP Law. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
  16. FAQsלשכת עורכי הדין של קפריסין. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.

המידע בעמוד הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי. לפני חתימה על מסמך או העברת כסף התייעצו עם עורך דין בקפריסין.