קניית דירה יד שנייה בקפריסין
עודכן ב־30 באוקטובר 2026. מדיניות העריכה שלנו
מע״מ או אגרת העברה
דירה שכבר עברה "שימוש ראשון", כלומר שימוש שיטתי של 18 חודשים לפחות, נמכרת בפטור ממע״מ, ומשלמים עליה אגרת העברה בחצי מהשיעור. אבל דירה שנבנתה מזמן ומעולם לא אוכלסה, במיוחד כשהמוכר הוא יזם או חברה, עשויה להיות חייבת במע״מ לפי הכלל החדש שבתוקף מספטמבר 2026. מכירה חד־פעמית של אדם פרטי לא חייבת אוטומטית במע״מ. עורך הדין צריך לאשר את מעמד המע״מ של הדירה הספציפית. ראו מע״מ על דירות.
מה לבדוק בדירת יד שנייה
- בעלות ושעבודים: תעודת חיפוש מהמרשם שמראה שהמוכר הוא הבעלים הרשום, ואם יש משכנתא, עיקול או הערה.
- שטר בעלות: האם יש לדירה שטר נפרד. ראו שטר בעלות בקפריסין.
- דמי ועד בית: היום אין בחוק אישור "אין חובות" שחובה להציג לפני העברה. בקשו מהוועד מכתב עם הסכומים ששולמו ומה נשאר, והתנו את סגירת העסקה בתשלום החוב.
- אגרות לעירייה, לביוב ולמים: בדקו שאין חובות פתוחים.
- התאמה להיתר: תוספות שנבנו בלי היתר, כמו סגירת מרפסת, עלולות לעכב או לסבך.
- מצב פיזי: בדיקה של מהנדס או שמאי לא נדרשת בחוק, אבל מומלצת.
- תעודת דירוג אנרגטי: בקפריסין חובה לציין את הדירוג האנרגטי במודעות מכירה ושכירות. בקשו את התעודה.
שינוי שבדרך: ועד הבית
בפרלמנט נדונה הצעת חוק שתחייב אישור על תשלום דמי ועד הבית כתנאי להפקדת חוזה או להעברת בעלות. נכון ל־22 באוקטובר 2026 ההצעה עוד לא עברה.
הדירות באתר
בדירות למכירה מוצגות דירות יד שנייה מ־250,000 אירו בפאפוס, לימסול ולרנקה. לכל דירה מופיעים הפרטים שמסר המשווק ותאריך הבדיקה האחרון שלנו.
יד שנייה מול דירה חדשה
ההבדלים העיקריים בקנייה
מס על הקנייה
- דירת יד שנייה
- בדרך כלל אגרת העברה מופחתת, בלי מע״מ
- דירה חדשה מיזם
- מע״מ 19% (או 5% לבית קבוע), בלי אגרת העברה
מה רואים לפני הקנייה
- דירת יד שנייה
- את הדירה עצמה, הבניין והשכנים
- דירה חדשה מיזם
- לעיתים רק תוכניות והדמיות
שטר בעלות
- דירת יד שנייה
- צריך לבדוק. לפעמים קיים כבר
- דירה חדשה מיזם
- בדרך כלל רק אחרי סיום הבנייה והפיצול
ממי קונים
- דירת יד שנייה
- בעלים פרטי או חברה
- דירה חדשה מיזם
- היזם
על מה לשים לב
- דירת יד שנייה
- חובות, חריגות בנייה ומצב פיזי
- דירה חדשה מיזם
- לוח זמנים, ערבויות ומשכנתא של היזם
| נושא | דירת יד שנייה | דירה חדשה מיזם |
|---|---|---|
| מס על הקנייה | בדרך כלל אגרת העברה מופחתת, בלי מע״מ | מע״מ 19% (או 5% לבית קבוע), בלי אגרת העברה |
| מה רואים לפני הקנייה | את הדירה עצמה, הבניין והשכנים | לעיתים רק תוכניות והדמיות |
| שטר בעלות | צריך לבדוק. לפעמים קיים כבר | בדרך כלל רק אחרי סיום הבנייה והפיצול |
| ממי קונים | בעלים פרטי או חברה | היזם |
| על מה לשים לב | חובות, חריגות בנייה ומצב פיזי | לוח זמנים, ערבויות ומשכנתא של היזם |
הצעה, שריון וחוזה
גם בדירת יד שנייה מקובל לשלם דמי שריון. בקשו שהם יוחזרו אם הבדיקות או בדיקת המצב הפיזי יגלו בעיה, ותנו לעורך הדין לקרוא את מסמך השריון לפני החתימה. אם יש על הדירה משכנתא של המוכר, התשלום צריך לעבור במנגנון שבו הבנק מאשר את הסכום ומשחרר את הנכס, ולא ישירות למוכר. ראו איך קונים דירה בקפריסין.
אחרי הקנייה
- עדכנו את ועד הבית שאתם הבעלים החדשים, ובקשו את פרטי התשלום החודשי.
- בדקו מול העירייה ומועצת הביוב שהחשבונות עוברים על שמכם.
- אם תשכירו, שכר הדירה בקפריסין משולם רק באמצעים אלקטרוניים מ־1 ביולי 2026, ויש מס על השכירות בקפריסין ובישראל. ראו מיסוי נדל״ן בקפריסין.
ועד הבית: מה החוק אומר היום
לפי חוק הבתים המשותפים בקפריסין, כל בעל דירה חייב להשתתף בביטוח, בתחזוקה, בתיקונים ובניהול של הרכוש המשותף. ועד הבית רשאי לקבוע את הסכומים, לנהל קרן ולתבוע בבית משפט מי שלא משלם. לפי בקשה, הוועד חייב לאשר מה נקבע, מה תנאי התשלום ומה שולם. גם בעלים שגר בחו״ל או שהדירה שלו ריקה חייב לשלם.
הצעת החוק החדשה, שעוד לא עברה, כוללת גם אגרה שנתית של 20 אירו ליחידה, שמשרד הפנים קיבל רק עקרונית, ויעד להעביר את הפיקוח על הוועדים לרשויות המקומיות המחוזיות עד 2029, אם ההכנות יושלמו.
דירוג אנרגטי
בקפריסין חובה לציין את הדירוג האנרגטי של הנכס במודעות מכירה ושכירות, ובעבר נקנסו חברות נדל״ן שלא עשו זאת. הדירוג משפיע על הוצאות החשמל והמיזוג, במיוחד בדירות ישנות. בקשו מהמוכר את התעודה, ואם אין, בדקו עם עורך הדין מי אחראי להוציא אותה.
שאלות נפוצות
האם משלמים מע״מ על דירת יד שנייה?
בדרך כלל לא, ומשלמים במקומו אגרת העברה מופחתת. מספטמבר 2026, דירה שלא היה בה שימוש של 18 חודשים עשויה להיות חייבת במע״מ גם אם היא לא חדשה, בעיקר כשהמוכר הוא יזם או חברה.
אם למוכר יש חוב לוועד הבית, הוא עובר אליי?
אין בחוק הנוכחי תשובה ברורה, ולכן מבקשים מהוועד מכתב עם מצב החוב ומתנים את סגירת העסקה בתשלומו.
האם צריך בדיקת מהנדס?
החוק לא מחייב, אבל מומלץ, במיוחד בבניין ישן. אפשר להתנות את החזר דמי השריון בתוצאות הבדיקה.
מה קורה אם יש משכנתא על הדירה של המוכר?
משלמים לפי מנגנון חוק 132(I)/2023: הבנק מצהיר על הסכום, הקונה משלם, והבנק משחרר את הנכס. לא משלמים ישירות למוכר.
כמה עולה לקנות דירת יד שנייה מעבר למחיר?
בדירה של 300,000 אירו: 8,600 אירו אגרת העברה, ועוד שכר טרחת עורך דין. פירוט בכמה עולה לקנות דירה מעבר למחיר.
מקורות (8)
- Indirect tax update (Decrees 102/2026 and 103/2026)KPMG Cyprus, מרץ 2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Buying a resale property in CyprusMichael Kyprianou, 26.8.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Application for transfer by sale/exchange – transfer feesמחלקת רישום ומדידות של קפריסין (DLS). נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- הנחיות לחוק 132(I)/2023 (Οδηγίες για Νόμο Ν.132(Ι)/2023)מחלקת רישום ומדידות של קפריסין (DLS). נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Buying property in Cyprus without title deeds: what it means and how to protect yourselfA. Danos & Associates (Mondaq), 10.7.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- No more free rides in the lift as Cyprus tackles communal fee dodgersCyprus Mail, 22.10.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Property companies fined for failing to advertise energy efficiencyCyprus Mail, 14.4.2021. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Cyprus: electronic rent payments from July 2026Harris Kyriakides. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
המידע בעמוד הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי. לפני חתימה על מסמך או העברת כסף התייעצו עם עורך דין בקפריסין.