איך קונים דירה בקפריסין
עודכן ב־30 באוקטובר 2026. מדיניות העריכה שלנו
השלבים
תקציב ומימון
מעבר למחיר יש אגרת העברה, שכר טרחת עורך דין ועלויות נוספות. ראו כמה עולה לקנות דירה מעבר למחיר. אם צריך משכנתא מבנק בקפריסין, כדאי לקבל אישור עקרוני לפני שמתחייבים. אחוז המימון ותנאי ההלוואה לתושבי חוץ נקבעים על ידי כל בנק לגופו.
עורך דין מטעמכם
עורך דין קפריסאי שמייצג רק אתכם. הוא בודק את הנכס, מנסח או בודק את החוזה, מפקיד אותו במרשם ומטפל בהיתר לזרים ובהעברת הבעלות.
הצעה ודמי שריון
מקובל לשלם דמי שריון כדי להוריד את הנכס מהשוק. בקשו שהסכום יוחזר במלואו אם הבדיקות יגלו בעיה, ותנו לעורך הדין לקרוא את מסמך השריון: לפי משרדי עורכי דין בקפריסין, גם מסמך שנקרא "שריון" יכול לחייב.
בדיקות של עורך הדין
תעודת חיפוש מהמרשם (מי הבעלים, משכנתאות, עיקולים והערות), היתרי תכנון ובנייה, תעודת גמר (Certificate of Final Approval), האם יש שטר בעלות נפרד לדירה, חובות לרשות המקומית, לביוב ולוועד הבית, ותוספות בנייה לא חוקיות. ראו שטר בעלות בקפריסין.
חוזה מכר
הבטחה בעל פה מגינה עליכם הרבה פחות ממה שכתוב בחוזה, ולכן כל מה שסוכם צריך להופיע בו. מאז 12 בדצמבר 2023 המוכר חייב לצרף לחוזה תעודת חיפוש מהמרשם, שתאריכה לא רחוק ביותר מחמישה ימי עבודה מיום החתימה. מאז 16 במאי 2026 המרשם רשאי להטיל על מוכר שלא צירף תעודה כזו קנס של 500 עד 10,000 אירו, לפי מחיר העסקה. חוזה שנחתם מ־1 בינואר 2026 לא צריך בולים.
הפקדת החוזה במרשם
את החוזה מפקידים במרשם המקרקעין תוך שישה חודשים מיום החתימה, באגרה של 50 אירו. ההפקדה רושמת שעבוד לטובתכם על הנכס ומאפשרת לבקש אכיפה בבית משפט, אבל עדיין לא מעבירה בעלות. אחרי שישה חודשים אפשר להפקיד רק בצו בית משפט. אם יש על הנכס משכנתא, משלמים לפי מנגנון שבו הבנק מאשר את התשלום ומשחרר את הנכס. בנק שלא עושה זאת צפוי לקנס.
היתר לזרים והעברת בעלות
ישראלים מגישים בקשה להיתר לממונה המחוזי. אחרי שההיתר מתקבל, משלמים את אגרת ההעברה ומעבירים את הבעלות במרשם. בהעברה נדרש גם אישור מרשות המסים שלמוכר אין חובות. אם לדירה יש שטר בעלות נפרד, השטר החדש מונפק על שמכם.
כמה זמן זה לוקח
אין לוח זמנים רשמי, והוא תלוי בעיקר בבדיקות ובהיתר. מה שקבוע בחוק: תעודת החיפוש צמודה לתאריך החתימה, והפקדת החוזה תוך שישה חודשים. ההיתר לזרים נמשך לפי דיווח ב־Cyprus Mail בממוצע חודש עד חודשיים. עסקה עם שטר בעלות נפרד ובלי משכנתא על הנכס מתקדמת מהר יותר. נכס בלי שטר נפרד, עם משכנתא או עם בעלים רבים לוקח יותר זמן.
מה השתנה לאחרונה
שינויים שכדאי להכיר, נכון לאוקטובר 2026
מס בולים על החוזה
- היום
- בוטל
- מאז
- 1.1.2026
תעודת חיפוש בחוזה
- היום
- חובה, עד 5 ימי עבודה מהחתימה
- מאז
- 12.12.2023
קנסות למוכר ולבנק
- היום
- בתוקף מלא
- מאז
- 16.5.2026
מע״מ על בניין חדש
- היום
- לפי "שימוש ראשון" של 18 חודשים
- מאז
- 1.9.2026
הגבלות על קונים זרים
- היום
- בדיון בפרלמנט, לא חוק
- מאז
- —
| נושא | היום | מאז |
|---|---|---|
| מס בולים על החוזה | בוטל | 1.1.2026 |
| תעודת חיפוש בחוזה | חובה, עד 5 ימי עבודה מהחתימה | 12.12.2023 |
| קנסות למוכר ולבנק | בתוקף מלא | 16.5.2026 |
| מע״מ על בניין חדש | לפי "שימוש ראשון" של 18 חודשים | 1.9.2026 |
| הגבלות על קונים זרים | בדיון בפרלמנט, לא חוק | — |
המסמכים בכל שלב
מסמכים עיקריים לפי שלב, לפי מרשם המקרקעין
חתימה
- מסמכים
- חוזה מכר חתום, עם תעודת חיפוש של המרשם שתאריכה עד 5 ימי עבודה מיום החתימה.
הפקדת החוזה
- מסמכים
- טופס Δ.Ε.314, החוזה המקורי, תוכנית מגרש חתומה, תוכניות קומה של הדירה, וצילומי תעודות זהות או דרכונים. אם יש משכנתא על הנכס, גם טופס A מהבנק או טופס C בהסכמת הקונה.
היתר לזרים
- מסמכים
- טופס COMM 145 עם מסמכי הנכס, צילומי דרכון והוכחת יכולת כלכלית.
העברת בעלות
- מסמכים
- החוזה, הצהרת הפקדה (N.299A), אישור רשות המסים על המוכר (N.313), טופס Δ.Ε.307, וייפוי כוח אם יש.
| שלב | מסמכים |
|---|---|
| חתימה | חוזה מכר חתום, עם תעודת חיפוש של המרשם שתאריכה עד 5 ימי עבודה מיום החתימה. |
| הפקדת החוזה | טופס Δ.Ε.314, החוזה המקורי, תוכנית מגרש חתומה, תוכניות קומה של הדירה, וצילומי תעודות זהות או דרכונים. אם יש משכנתא על הנכס, גם טופס A מהבנק או טופס C בהסכמת הקונה. |
| היתר לזרים | טופס COMM 145 עם מסמכי הנכס, צילומי דרכון והוכחת יכולת כלכלית. |
| העברת בעלות | החוזה, הצהרת הפקדה (N.299A), אישור רשות המסים על המוכר (N.313), טופס Δ.Ε.307, וייפוי כוח אם יש. |
את החוזה רשאים להפקיד כל אחד מהצדדים, עורך הדין של הקונה או המתווך הרשום שתיווך בעסקה. תנאי להפקדה רגילה הוא שהנכס רשום על שם המוכר.
כשיש משכנתא על הדירה
דירות רבות נמכרות כשיש עליהן משכנתא של המוכר או של היזם. חוק 132(I)/2023 קבע מנגנון: הבנק מצהיר על הסכום שצריך לשלם לו (טופס A), הקונה משלם אותו, הבנק מאשר את התשלום (טופס B) ומשחרר את הנכס מהמשכנתא. כך הכסף שלכם לא נשאר תקוע מאחורי חוב של מישהו אחר. עורך הדין צריך לוודא שהתשלום עובר במנגנון הזה, ולא ישירות למוכר.
שאלות נפוצות
מתי הבעלות עוברת אליי?
רק כשההעברה נרשמת במרשם המקרקעין. החתימה והפקדת החוזה מגינות עליכם, אבל לא הופכות אתכם לבעלים הרשומים.
מה קורה אם לא מפקידים את החוזה בזמן?
אחרי שישה חודשים מהחתימה אפשר להפקיד רק באישור בית משפט מחוזי. עד ההפקדה אין לכם את ההגנה של השעבוד הרשום, ולכן חשוב להפקיד מיד.
האם צריך היתר לפני החתימה?
לא. לפי שר הפנים של קפריסין ההיתר נדרש להעברת הבעלות, לא לחתימה או להפקדת החוזה.
מה זה תעודת חיפוש?
מסמך של מרשם המקרקעין שמראה מי הבעלים הרשום של הנכס ואם יש עליו משכנתא, עיקול או הערה. מאז דצמבר 2023 המוכר חייב לצרף לחוזה תעודה עדכנית.
מי מפקיד את החוזה וכמה זה עולה?
כל אחד מהצדדים, עורך הדין של הקונה או המתווך הרשום. האגרה היא 50 אירו, וההפקדה צריכה להיעשות תוך שישה חודשים מהחתימה.
האם אפשר לקנות דירה שיש עליה משכנתא?
כן. משלמים לפי המנגנון של חוק 132(I)/2023: הבנק מצהיר כמה מגיע לו, הקונה משלם, והבנק משחרר את הנכס. עורך הדין שלכם מוודא שהתשלום עובר כך.
מקורות (11)
- Real estate transactions in Cyprus: frequently asked questionsA. Danos & Associates (Mondaq), 22.9.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- הנחיות לחוק 132(I)/2023 (Οδηγίες για Νόμο Ν.132(Ι)/2023)מחלקת רישום ומדידות של קפריסין (DLS). נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- הפעלת הליך הקנסות המנהליים לפי חוק 81(I)/2011, הודעה מ־13.2.2026מחלקת רישום ומדידות של קפריסין (DLS). נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- הפקדת חוזה מכר (Sale contract deposit)מחלקת רישום ומדידות של קפריסין (DLS). נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Abolition of stamp duty in CyprusHarneys, 28.1.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Transfer by sale – required documentsמחלקת רישום ומדידות של קפריסין (DLS). נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- טופס COMM 145: בקשה להיתר רכישת נכס לזרים (Cap. 109)משרד הפנים של קפריסין. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Cyprus sees 15,000 foreign property applications in 5 yearsCyprus Mail, 29.9.2025. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Cyprus law allows foreigners to buy property with minimal oversightCyprus Mail, 20.8.2025. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Indirect tax update (Decrees 102/2026 and 103/2026)KPMG Cyprus, מרץ 2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- MPs push for tighter rules on foreign property purchasesCyprus Mail, 22.10.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
המידע בעמוד הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי. לפני חתימה על מסמך או העברת כסף התייעצו עם עורך דין בקפריסין.