מע״מ בקניית דירה בקפריסין

מתי יש מע״מ על דירה

מ־1 בספטמבר 2026, בניין חייב במע״מ אם הוא נמכר לפני "שימוש ראשון": שימוש שיטתי של 18 חודשים לפחות. "שימוש" כולל מגורים וגם השכרה. אחרי השימוש הראשון המכירה פטורה ממע״מ, ומשלמים אגרת העברה מופחתת. הכלל הקודם הסתמך על חמש שנים מסיום הבנייה. בעקבות השינוי, גם דירה ישנה שמעולם לא היה בה שימוש עלולה להיות חייבת במע״מ, בעיקר כשהמוכר הוא יזם או חברה. מכירה חד־פעמית של אדם פרטי לא חייבת במע״מ באופן אוטומטי.

19% או 5%

• מעל 190 מ״ר או מעל 475,000 אירו, כל העסקה במע״מ של 19%.
• הזכאות פתוחה גם לזרים, כולל ישראלים, אבל רק אם הם באמת גרים בדירה כבית העיקרי שלהם בקפריסין.
• מי שמפסיק לגור בדירה לפני שעברו 10 שנים מחזיר את ההפרש היחסי.
• דירה לנופש, להשכרה או להשקעה משלמת 19%.

לפרויקטים שקיבלו או הגישו היתר תכנון עד 31 באוקטובר 2023 יש הסדר מעבר ישן (5% על 200 המ״ר הראשונים, בלי תקרת שווי), שהוארך עד 31 בדצמבר 2026 במקרים מוגדרים.

מה זה אומר לקונה ישראלי

• דירה חדשה לנופש או להשקעה: מע״מ 19%, בלי אגרת העברה.
• דירת יד שנייה: בדרך כלל בלי מע״מ, עם אגרת העברה מופחתת. ראו קניית דירת יד שנייה.
• מעבר לגור בקפריסין: ייתכן מע״מ של 5%, אם מתקיימים כל התנאים.

במחירונים של פרויקטים חדשים המחיר מוצג בדרך כלל בלי מע״מ. בפרויקטים החדשים שלנו המחירים מוצגים "+ מע״מ" לפי מחירון היזם.

דוגמה: אותה דירה בשני שיעורים

בדירה גדולה מ־130 מ״ר אבל עד 190 מ״ר, החלק שמעבר ל־130 מ״ר ממוסה ב־19%. אופן החלוקה המדויק תלוי בהנחיות רשות המסים, ולכן כדאי לבקש חישוב מעורך הדין או מרואה החשבון.

איך מקבלים 5%

1. מגישים בקשה מקוונת לרשות המסים של קפריסין, במערכת Tax For All.
2. מצהירים שהדירה תשמש בית עיקרי וקבוע שלכם בקפריסין, ומצרפים את המסמכים שנדרשים.
3. השיעור המופחת חל רק אחרי שהבקשה מאושרת, ורק על החלק שעומד בתנאים.
4. במשך 10 שנים צריך לגור בדירה. מי שמפסיק לפני כן מחזיר את ההפרש היחסי. מ־2025, מי שנמצא בקושי כלכלי יכול לבקש לפרוס את ההחזר עד 12 תשלומים חודשיים.

הסדר המעבר הישן

עד יוני 2023 חל מע״מ של 5% על 200 המ״ר הראשונים של בית קבוע, בלי תקרת שווי. הכללים הישנים ממשיכים לחול על פרויקטים שקיבלו היתר תכנון, או הגישו בקשה להיתר, עד 31 באוקטובר 2023. ההסדר הישן היה אמור להסתיים ב־15 ביוני 2026. חוק 109(I)/2026 האריך אותו עד 31 בדצמבר 2026, אבל רק לפרויקטים שהיתר הבנייה שלהם ניתן אחרי 1 בינואר 2025 או עוד לא ניתן, בגלל עיכובים ברשויות התכנון. אם אתם קונים בפרויקט כזה, בקשו מעורך הדין לבדוק אם הוא עדיין זכאי להסדר הישן.

טעויות נפוצות

• להניח שכל זר מקבל 5%. השיעור המופחת מותנה במגורים בפועל בדירה כבית עיקרי וקבוע.
• להשוות מחיר של דירה חדשה "בלי מע״מ" למחיר של דירת יד שנייה בלי לחשב את ההפרש.
• להניח שדירה לא חדשה תמיד פטורה ממע״מ. מספטמבר 2026 המבחן הוא שימוש של 18 חודשים.
• לשכוח את חובת המגורים של 10 שנים. מי שמשכיר את הדירה או עוזב אותה מחזיר את ההפרש.

מע״מ של 19% חל גם על מכירת קרקע לבנייה, כשהמכירה היא חלק מעסק של המוכר. לקונה של דירה זה פחות רלוונטי.

כשאתם המוכרים

אם בעתיד תמכרו את הדירה כאדם פרטי, אחרי שגרתם בה או השכרתם אותה, המכירה בדרך כלל פטורה ממע״מ, והקונה ישלם אגרת העברה. מי שקיבל מע״מ מופחת של 5% ומוכר לפני שעברו 10 שנים, מחזיר את ההפרש היחסי לרשות המסים.