מס רכישה בקניית דירה בקפריסין
עודכן ב־30 באוקטובר 2026. מדיניות העריכה שלנו
מה משלמים במקום מס רכישה
תשלומי חובה בקניית דירה בקפריסין, 2026
יד שנייה (בלי מע״מ)
- מה משלמים
- אגרת העברה במרשם
- שיעור
- 1.5% / 2.5% / 4% במדרגות (אחרי הנחה של 50%)
חדשה, לפני "שימוש ראשון"
- מה משלמים
- מע״מ
- שיעור
- 19%, או 5% לבית קבוע בתנאים
חדשה, כשיש מע״מ
- מה משלמים
- אגרת העברה
- שיעור
- אין
כל עסקה מ־1.1.2026
- מה משלמים
- מס בולים
- שיעור
- בוטל
| סוג הדירה | מה משלמים | שיעור |
|---|---|---|
| יד שנייה (בלי מע״מ) | אגרת העברה במרשם | 1.5% / 2.5% / 4% במדרגות (אחרי הנחה של 50%) |
| חדשה, לפני "שימוש ראשון" | מע״מ | 19%, או 5% לבית קבוע בתנאים |
| חדשה, כשיש מע״מ | אגרת העברה | אין |
| כל עסקה מ־1.1.2026 | מס בולים | בוטל |
מדרגות אגרת ההעברה: 3% על החלק שעד 85,000 אירו, 5% על החלק שבין 85,001 ל־170,000 אירו, ו־8% על החלק שמעל. כשהעסקה לא חייבת במע״מ, כל המדרגות מופחתות בחצי. בדירה של 300,000 אירו זה 8,600 אירו. דוגמאות נוספות בכמה עולה לקנות דירה מעבר למחיר.
מס בולים: בוטל
עד סוף 2025 שילמו מס בולים על חוזה הרכישה: 0% על 5,000 האירו הראשונים, 0.15% עד 170,000 אירו ו־0.2% מעל, עד תקרה של 20,000 אירו. ברפורמת המס של קפריסין החוק בוטל, והחל מ־1 בינואר 2026 חוזה חדש לא חייב בבולים. לפי מרשם המקרקעין, מסמך שנחתם לפני התאריך הזה, אפילו על ידי צד אחד בלבד, עדיין צריך בולים.
ובישראל?
מס רכישה בישראל חל רק על מקרקעין בישראל. לפי לשון החוק, דירה בקפריסין גם לא אמורה להפוך דירה בישראל ל"דירה נוספת", כי "דירה יחידה" נבחנת לפי דירות בישראל ובאזור. כדאי לאשר זאת מול יועץ מס לפני עסקה בישראל.
כמה זה יוצא בפועל
מה משלמים על דירה באותו מחיר, לפי סוג העסקה
250,000 אירו
- יד שנייה (אגרת העברה)
- 6,600 אירו
- חדשה לנופש (מע״מ 19%)
- 47,500 אירו
- חדשה כבית קבוע (מע״מ 5%)
- 12,500 אירו
300,000 אירו
- יד שנייה (אגרת העברה)
- 8,600 אירו
- חדשה לנופש (מע״מ 19%)
- 57,000 אירו
- חדשה כבית קבוע (מע״מ 5%)
- 15,000 אירו
| מחיר | יד שנייה (אגרת העברה) | חדשה לנופש (מע״מ 19%) | חדשה כבית קבוע (מע״מ 5%) |
|---|---|---|---|
| 250,000 אירו | 6,600 אירו | 47,500 אירו | 12,500 אירו |
| 300,000 אירו | 8,600 אירו | 57,000 אירו | 15,000 אירו |
החישוב של 5% מניח דירה של עד 130 מ״ר שעומדת בכל התנאים לבית קבוע. הוא לא חל על דירה לנופש או להשקעה. ההבדל הגדול בין העמודות מסביר למה חשוב לבדוק אם מחיר של דירה חדשה כולל מע״מ.
על איזה סכום מחשבים
אגרת ההעברה מחושבת לפי מחיר העסקה או לפי שווי השוק שקבע מרשם המקרקעין. מנהל המרשם רשאי לקבוע שווי שונה מהמחיר שבחוזה, והקונה יכול להגיש השגה. הקונה הוא שמשלם את האגרה, ביום העברת הבעלות. כשהעסקה חייבת במע״מ, צריך אישור ממחלקת המע״מ כדי שהמרשם לא יגבה אגרה.
להשוואה: מס רכישה בישראל
מדרגות מס רכישה בישראל על דירה יחידה, מוקפאות מ־16.1.2024 עד 15.1.2028
עד 1,978,745 ₪
- שיעור
- 0%
1,978,745 עד 2,347,040 ₪
- שיעור
- 3.5%
2,347,040 עד 6,055,070 ₪
- שיעור
- 5%
6,055,070 עד 20,183,565 ₪
- שיעור
- 8%
מעל 20,183,565 ₪
- שיעור
- 10%
| שווי הדירה | שיעור |
|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 0% |
| 1,978,745 עד 2,347,040 ₪ | 3.5% |
| 2,347,040 עד 6,055,070 ₪ | 5% |
| 6,055,070 עד 20,183,565 ₪ | 8% |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% |
המדרגות האלה חלות רק על דירות בישראל. לפי לשון החוק, דירה בקפריסין לא נספרת כשבודקים אם דירה בישראל היא "דירה יחידה".
מקרים מיוחדים
- נכס שהמוכר קיבל במכירה כפויה של בנק: ההנחה של 50% באגרת ההעברה לא חלה.
- חוזה שנחתם לפני 1 בינואר 2026, אפילו על ידי צד אחד בלבד: עדיין צריך בולים לפי הכללים הישנים.
- דירה "ישנה" שלא היה בה שימוש של 18 חודשים ונמכרת על ידי יזם או חברה: עשויה להיות חייבת במע״מ, ואז אין אגרת העברה.
- קונה שלא עומד בחובות המס שלו בקפריסין: מ־2026 נציב המס רשאי לעכב את ההסכמה להעברת הבעלות.
שאלות לשאול את עורך הדין
- האם העסקה חייבת במע״מ, או באגרת העברה?
- לפי איזה שווי המרשם יחשב את האגרה, ומה צפוי הסכום?
- האם יש סיבה שההנחה של 50% לא תחול?
- מה עוד אשלם ביום ההעברה, ומי משלם כל אגרה?
החישוב שלב אחר שלב
המדרגה הראשונה
על 85,000 האירו הראשונים: 3%, כלומר 2,550 אירו.
המדרגה השנייה
על החלק שבין 85,001 ל־170,000 אירו: 5%, כלומר 4,250 אירו.
המדרגה השלישית
בדירה של 300,000 אירו, על 130,000 האירו שמעל 170,000: 8%, כלומר 10,400 אירו.
ההנחה
סך הכול 17,200 אירו. כשאין מע״מ על העסקה, משלמים חצי: 8,600 אירו.
שאלות נפוצות
כמה מס רכישה משלמים על דירה בקפריסין?
אין מס רכישה. בדירת יד שנייה משלמים אגרת העברה, לדוגמה 8,600 אירו על דירה של 300,000 אירו. בדירה חדשה משלמים מע״מ במקום.
האם עדיין משלמים מס בולים?
לא על חוזים שנחתמו מ־1 בינואר 2026.
מי משלם את אגרת ההעברה, הקונה או המוכר?
הקונה, ביום שהבעלות נרשמת על שמו במרשם המקרקעין.
האם משלמים גם אגרה וגם מע״מ?
לא. כשהעסקה חייבת במע״מ, אין אגרת העברה בכלל. אגרה משלמים רק כשאין מע״מ, ואז היא מופחתת ב־50%.
האם דירה בקפריסין משפיעה על מס רכישה בישראל?
לפי לשון חוק מיסוי מקרקעין, לא: "דירה יחידה" נבחנת לפי דירות בישראל ובאזור. כדאי לאשר זאת מול יועץ מס לפני עסקה בישראל.
מקורות (8)
- Application for transfer by sale/exchange – transfer feesמחלקת רישום ומדידות של קפריסין (DLS). נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Cyprus – Individual – Other taxesPwC Worldwide Tax Summaries, נבדק לאחרונה 4.8.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- הפקדת חוזה מכר (Sale contract deposit)מחלקת רישום ומדידות של קפריסין (DLS). נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Abolition of stamp duty in CyprusHarneys, 28.1.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Cyprus enacts major tax reform legislationEY Global Tax News, 7.1.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Indirect tax update (Decrees 102/2026 and 103/2026)KPMG Cyprus, מרץ 2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג־1963ויקיטקסט, נוסח מעודכן. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- מדרגות מס רכישה 2026קליקת נדל״ן. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
המידע בעמוד הוא מידע כללי ואינו ייעוץ מס. הכללים משתנים ותלויים במצב האישי שלכם; לפני החלטה התייעצו עם יועץ מס המכיר את הדין בישראל ובקפריסין.