מס על מכירת דירה בקפריסין

מס רווחי הון בקפריסין

לפי PwC, על רווח ממכירת נכס מקרקעין בקפריסין חל מס רווחי הון בשיעור 20%. לפי RSM, המס חל גם כשהמוכר אינו תושב קפריסין. הרווח הוא מחיר המכירה פחות מחיר הקנייה והשבחות, כשמחיר הקנייה וההשבחות מוצמדים למדד המחירים לצרכן בקפריסין עד יום המכירה.

• מה מורידים, לפי Rightax: ריבית על הלוואה לרכישת הנכס, אגרת העברה, שכר טרחה של עורך דין ושמאי, פרסום ועמלת תיווך.
• ההצמדה למדד חלה על מחיר הקנייה ועל ההשבחות, לא על הוצאות המכירה.
• נכס שנקנה לפני 1.1.1980 מחושב לפי השווי שקבעה מחלקת המקרקעין ליום הזה.

פטורים ממס רווחי הון בקפריסין

לפי Rightax, הפטור לדירת מגורים עיקרית דורש שהבעלים השתמשו בדירה רק כמקום המגורים העיקרי שלהם לפחות חמש שנים בסך הכול, או עשר שנים אם זו לא המכירה הראשונה של דירת מגורים עיקרית שלהם. מי שמשתמש בדירה לחופשות או משכיר אותה בדרך כלל לא יעמוד בתנאי. לפי Rightax גם הפטורים חלים על "יחידים", ולא מצאנו מקור שאומר במפורש אם גם מי שאינו תושב קפריסין מקבל את הפטור של 30,000 אירו. כדאי לבדוק עם רואה חשבון קפריסאי.

ההיטל של 0.4% ותהליך ההעברה

בנוסף למס רווחי הון, המוכר משלם לרשות המסים היטל של 0.4% ממחיר המכירה. לפי Harris Kyriakides, משלמים אותו לפני ההעברה, ובלי אישור תשלום אי אפשר להגיש את טופס ההעברה במחלקת המקרקעין.

1. 1

   הצהרה ותשלום

   מגישים לרשות המסים הצהרה על המכירה ומשלמים את המס. לפי Deloitte, משלמים תוך 30 יום מהמכירה, ועל איחור יש קנס וריבית.

2. 2

   אישור מסים

   מחלקת המקרקעין דורשת להעברה אישור מרשות המסים (טופס N313) שהמס וההיטל שולמו.

3. 3

   עמידה בחובות מס

   לפי Rightax, מ־1.1.2026 נציב מס הכנסה רשאי לעכב את ההסכמה להעברה כשהמוכר או הקונה לא עומדים בחובות המס שלהם.

המס בישראל

מכירת דירה בחו"ל ממוסה בישראל במס רווח הון ולא במס שבח, כי חוק מיסוי מקרקעין חל רק על נכסים בישראל. לפי PwC, יחיד משלם 25% על הרווח הריאלי. מחיר הקנייה מחושב אחרי ניכוי הפחת שנוכה בשנות ההשכרה. על דירה שנקנתה לפני 2012 הרווח מחולק לפי התקופות, וחלקים ממנו ממוסים בשיעורים אחרים.

מס יסף: מ־2025 חל מס יסף של 3% על הכנסה שנתית מעל התקרה, ועוד 2% על הכנסות הוניות כמו רווח הון ושכירות. מכירה של דירה יכולה להעלות את ההכנסה של אותה שנה מעל התקרה.

זיכוי על המס בקפריסין: אין אמנת מס בין ישראל לקפריסין, אבל החוק הישראלי נותן זיכוי על המס הסופי ששולם בקפריסין, עד גובה המס הישראלי על אותו רווח. מס זר שעולה על המס הישראלי לא מוחזר. מכיוון שבקפריסין המס 20% ובישראל 25%, ובסיסי החישוב שונים, לעתים קרובות נשאר מס לתשלום בישראל.

• דיווח: על המכירה מדווחים לרשות המסים בישראל ומשלמים מקדמה תוך 30 יום מיום המכירה.
• הפסד: הפסד ממכירת נכס בחו"ל מקוזז קודם מול רווח מנכס אחר בחו"ל, ורק אחר כך מול רווח מנכס בישראל.
• שער חליפין: לא מצאנו מקור ברור לאופן שבו מחשבים בישראל את השפעת השער של האירו על רווח מדירה בחו"ל. זו שאלה לרואה חשבון ישראלי.

דוגמה