כמה עולה לקנות דירה בקפריסין מעבר למחיר
עודכן ב־2 בנובמבר 2026. מדיניות העריכה שלנו
מחשבון עלויות הקנייה
בחרו את סוג הדירה והזינו מחיר. המחשבון מחשב את אגרת ההעברה או את המע״מ, את שכר הטרחה של עורך הדין עם מע״מ, את רישום המשכנתא ואת הפקדת החוזה, לפי הכללים שמפורטים בהמשך העמוד.
- עלויות מעבר למחיר
- €12,220
- אחוז ממחיר הדירה
- 4.1%
| אגרת העברה במרשם המקרקעין (אחרי הנחה של 50%) | €8,600 |
|---|---|
| שכר טרחת עורך דין, כולל 19% מע״מ | €3,570 |
| הפקדת החוזה במרשם | €50 |
| מס בולים (בוטל מ־2026) | €0 |
| עלות כוללת, כולל המחיר | €312,220 |
זו הערכה לפי הנתונים שהזנתם, לא הצעת מחיר. אגרת ההעברה מחושבת על המחיר שהזנתם, אבל המרשם רשאי לחשב לפי שווי שוק אחר. מע״מ של 5% דורש שהדירה תהיה הבית העיקרי והקבוע שלכם בקפריסין במשך 10 שנים, ראו מע״מ על דירות. לא כולל עמלת תיווך, תרגום, אישורים בישראל או העברת כספים.
אגרת העברה במרשם המקרקעין
הקונה משלם את אגרת ההעברה כשהבעלות נרשמת על שמו. האגרה מחושבת במדרגות, על מחיר העסקה או על שווי השוק שקבע המרשם. כשהעסקה לא חייבת במע״מ, כמו ברוב דירות היד השנייה, האגרה מופחתת ב־50%. כשהעסקה חייבת במע״מ, אין אגרת העברה בכלל.
מדרגות אגרת ההעברה
עד 85,000 אירו
- שיעור רגיל
- 3%
- אחרי הנחה של 50%
- 1.5%
85,001 עד 170,000 אירו
- שיעור רגיל
- 5%
- אחרי הנחה של 50%
- 2.5%
מעל 170,000 אירו
- שיעור רגיל
- 8%
- אחרי הנחה של 50%
- 4%
| חלק מהשווי | שיעור רגיל | אחרי הנחה של 50% |
|---|---|---|
| עד 85,000 אירו | 3% | 1.5% |
| 85,001 עד 170,000 אירו | 5% | 2.5% |
| מעל 170,000 אירו | 8% | 4% |
דוגמאות לחישוב, דירת יד שנייה בלי מע״מ
250,000 אירו
- אגרה לפני הנחה
- 13,200 אירו
- אגרה לתשלום
- 6,600 אירו
300,000 אירו
- אגרה לפני הנחה
- 17,200 אירו
- אגרה לתשלום
- 8,600 אירו
400,000 אירו
- אגרה לפני הנחה
- 25,200 אירו
- אגרה לתשלום
- 12,600 אירו
| מחיר הדירה | אגרה לפני הנחה | אגרה לתשלום |
|---|---|---|
| 250,000 אירו | 13,200 אירו | 6,600 אירו |
| 300,000 אירו | 17,200 אירו | 8,600 אירו |
| 400,000 אירו | 25,200 אירו | 12,600 אירו |
ההנחה לא חלה כשהמוכר קיבל את הנכס במכירה כפויה של בנק (מימוש משכנתא). אם זה המצב, בקשו מעורך הדין לבדוק מה זה אומר לגביכם.
עלויות נוספות בקנייה
עלויות הקנייה מלבד המחיר
שכר טרחת עורך דין
- כמה
- 1% עד 3% מהמחיר, בתוספת 19% מע״מ
- הערה
- הערכת שוק של משרד עורכי דין קפריסאי. תלוי בעורך הדין ובמורכבות העסקה
רישום משכנתא
- כמה
- 1% מסכום ההלוואה
- הערה
- רק אם לוקחים משכנתא בקפריסין
הפקדת החוזה במרשם
- כמה
- 50 אירו
- הערה
- חובה תוך שישה חודשים מהחתימה
ייפוי כוח כללי
- כמה
- 50 אירו להפקדה
- הערה
- ייפוי כוח מיוחד בלי אגרה
מס בולים
- כמה
- אין
- הערה
- בוטל לחוזים שנחתמו מ־1.1.2026
| עלות | כמה | הערה |
|---|---|---|
| שכר טרחת עורך דין | 1% עד 3% מהמחיר, בתוספת 19% מע״מ | הערכת שוק של משרד עורכי דין קפריסאי. תלוי בעורך הדין ובמורכבות העסקה |
| רישום משכנתא | 1% מסכום ההלוואה | רק אם לוקחים משכנתא בקפריסין |
| הפקדת החוזה במרשם | 50 אירו | חובה תוך שישה חודשים מהחתימה |
| ייפוי כוח כללי | 50 אירו להפקדה | ייפוי כוח מיוחד בלי אגרה |
| מס בולים | אין | בוטל לחוזים שנחתמו מ־1.1.2026 |
דירה חדשה או יד שנייה: מע״מ או אגרה
דירה שנמכרת לפני "שימוש ראשון" (שימוש שיטתי של 18 חודשים לפחות, לפי הכלל שבתוקף מ־1 בספטמבר 2026) חייבת במע״מ, ובמקרה כזה אין אגרת העברה. השיעור הרגיל הוא 19%. שיעור של 5% חל רק על דירה שתשמש כבית הקבוע שלכם בקפריסין, בתנאים מוגדרים. ראו מע״מ על דירות בקפריסין.
עלויות שוטפות אחרי הקנייה
- מס רכוש ארצי בוטל ב־2017.
- אגרות לרשות המקומית ולמועצת הביוב משתנות מעירייה לעירייה. לדוגמה, בעיריית סטרובולוס אגרת הבעלות ב־2026 היא 0.253 לאלף מהשווי שקבע המרשם.
- דמי ועד בית (common expenses) נקבעים בכל בניין. החובה לשלם קיימת גם כשהדירה ריקה או כשהבעלים גר בחו״ל.
- אם משכירים: מס הכנסה בקפריסין ותרומה למערכת הבריאות (GESY), ראו מיסוי נדל״ן בקפריסין.
דוגמה מלאה: דירה של 300,000 אירו
הערכת עלויות לדירת יד שנייה בלי מע״מ, עם משכנתא של 150,000 אירו
אגרת העברה
- סכום משוער
- 8,600 אירו
- איך חושב
- מדרגות המרשם, אחרי הנחה של 50%
שכר טרחת עורך דין
- סכום משוער
- 3,570 אירו
- איך חושב
- 1% מהמחיר ועוד 19% מע״מ, לפי הנמוך בטווח
רישום משכנתא
- סכום משוער
- 1,500 אירו
- איך חושב
- 1% מסכום ההלוואה
הפקדת החוזה
- סכום משוער
- 50 אירו
- איך חושב
- אגרה קבועה
סך הכול
- סכום משוער
- כ־13,720 אירו
- איך חושב
- כ־4.6% ממחיר הדירה
| רכיב | סכום משוער | איך חושב |
|---|---|---|
| אגרת העברה | 8,600 אירו | מדרגות המרשם, אחרי הנחה של 50% |
| שכר טרחת עורך דין | 3,570 אירו | 1% מהמחיר ועוד 19% מע״מ, לפי הנמוך בטווח |
| רישום משכנתא | 1,500 אירו | 1% מסכום ההלוואה |
| הפקדת החוזה | 50 אירו | אגרה קבועה |
| סך הכול | כ־13,720 אירו | כ־4.6% ממחיר הדירה |
בלי משכנתא, הסכום יורד לכ־12,220 אירו. בשכר טרחה של 3% הוא עולה בכ־7,100 אירו. אלה הערכות, לא הצעת מחיר.
השוואה: אותו מחיר בדירה חדשה
בדירה חדשה מיזם של 300,000 אירו לנופש או להשקעה, משלמים מע״מ של 19%, כלומר 57,000 אירו, ואין אגרת העברה. לכן כשמשווים מחירים בין דירה חדשה לדירת יד שנייה, חשוב לבדוק אם המחיר כולל מע״מ. במחירונים של פרויקטים חדשים המחיר מוצג בדרך כלל בלי מע״מ.
מתי משלמים מה
- אגרת הפקדת החוזה: בהפקדה במרשם, תוך שישה חודשים מהחתימה.
- אגרת ההעברה: ביום העברת הבעלות במרשם. המרשם יכול לחשב לפי שווי שוק שונה ממחיר החוזה, ואפשר להגיש השגה.
- רישום משכנתא: כשהמשכנתא נרשמת על הנכס.
- שכר טרחת עורך דין: לפי ההסכם איתו, לרוב בחלקים לאורך העסקה.
מה לא השתנה ברפורמה של 2026
רפורמת המס של קפריסין, שנכנסה לתוקף ב־1 בינואר 2026, ביטלה את מס הבולים, אבל לא שינתה את מדרגות אגרת ההעברה או את ההנחה של 50%. גם אגרת רישום המשכנתא נשארה 1%. הסכום בפועל עדיין תלוי בשווי שהמרשם יקבע, ובשאלה אם העסקה חייבת במע״מ.
שאלות נפוצות
האם יש מס רכישה בקפריסין כמו בישראל?
לא במובן הישראלי. בקפריסין משלמים אגרת העברה במרשם המקרקעין, או מע״מ כשהדירה חדשה. פירוט במס רכישה בקפריסין.
מי משלם את אגרת ההעברה?
הקונה, כשהבעלות נרשמת על שמו.
האם ההנחה של 50% באגרה עדיין בתוקף?
כן. דף המרשם מציין הנחה של 50% כשהעסקה לא חייבת במע״מ, ובדיקת PwC מאוגוסט 2026 מאשרת זאת.
כמה אחוז מהמחיר הולך על עלויות?
בדירת יד שנייה של 300,000 אירו, בערך 4% עד 6.5% בלי משכנתא, תלוי בשכר הטרחה של עורך הדין. העלות הגדולה היא אגרת ההעברה.
האם אגרת ההעברה מחושבת לפי מחיר החוזה?
לפי מחיר העסקה או לפי שווי השוק שקבע המרשם. המרשם רשאי לקבוע שווי שונה, והקונה יכול להגיש השגה.
האם משלמים מס שנתי על דירה בקפריסין?
מס רכוש ארצי בוטל ב־2017. משלמים אגרות לרשות המקומית ולמועצת הביוב, שמשתנות מעירייה לעירייה, ודמי ועד בית.
מקורות (11)
- Application for transfer by sale/exchange – transfer feesמחלקת רישום ומדידות של קפריסין (DLS). נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Cyprus – Individual – Other taxesPwC Worldwide Tax Summaries, נבדק לאחרונה 4.8.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Mortgage – registration feesמחלקת רישום ומדידות של קפריסין (DLS). נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- הפקדת חוזה מכר (Sale contract deposit)מחלקת רישום ומדידות של קפריסין (DLS). נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Buying property in CyprusAGP Law. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Abolition of stamp duty in CyprusHarneys, 28.1.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Cyprus enacts major tax reform legislationEY Global Tax News, 7.1.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Indirect tax update (Decrees 102/2026 and 103/2026)KPMG Cyprus, מרץ 2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Taxation – immovable property ownership fee 2026עיריית סטרובולוס. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- No more free rides in the lift as Cyprus tackles communal fee dodgersCyprus Mail, 22.10.2026. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
- Reduced VAT rateKPMG Cyprus, יוני 2023. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.
המידע בעמוד הוא מידע כללי ואינו ייעוץ מס. הכללים משתנים ותלויים במצב האישי שלכם; לפני החלטה התייעצו עם יועץ מס המכיר את הדין בישראל ובקפריסין.